南京江北商办体量缩减，南京最高楼多少层

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2、南京江北商办体量缩减，有多大可能性？

上个月1号南京江北出了一个商办规划体量评估的招标，然后在当月22号出了中标结果，上海易居房地产研究院以48.5万中标。招标文件中有一句话引起了不少人的注意，“为避免后期商业商办过剩产生空置和去化风险，在新形势下需重新审视中心区商办体量规划的合理性”。

很多人因此判断江北CBD的开发出现资金不足的问题，一些商办地块或在之后转为商住或者住宅地块，意味着江北CBD的规模将要缩水。

单纯从文字上看，好像确实有这么个意思，但是细想，似乎又不太符合逻辑，存在诸多矛盾点。我们做一个简单的推演，假设，江北新区的开发确实存在困难，那么最有效最直接的解决办法，就是更多的出售住宅用地，并且价格越高越好。

而现阶段未出让的宅地有很多，土地储备充足，根本不需要，通过拆解转换部分商办用地的方式，得到额外的宅地，没钱商办地就先空着呗。

而且从宅地价值的角度来说，附近CBD的规模大小直接影响宅地的价值高低，在商务区还没有大规模以较高价格售出宅地的情况下，缩减商务区的商办规模，相当于主动降低土地含金量这样的变现方式，不太符合逻辑。

商务区超高层499.8米一座、300-350米三座、200-250米两座，其整体规格老实说并没有那么高。499.8米的超高层不仅是南京最高楼也是江苏最高楼，虽然目前出现了一些不确定因素，但降高意味着将最高楼拱手让给苏州499.15米的中南中心，南京会这么做吗？我表示怀疑。

如果降了江北的，是否将来会再次调整河西鱼嘴498.8米超高层，使其超过苏州呢？问题是河西鱼嘴G97的情况也不见得好到哪里去，其建设进度甚至比江北G41还要落后至少三年，这就很尴尬了对吧。

另外，江北商务区主体最大的特点是做了充分的小地块和密路网设计，过去一块地，现在被掰成四块，切得很细碎，造成商办地块超多的错觉（红色）。但其实红色的商办地块面积并没有那么大，在建的新金融一二期就已经占据了其相当大的比重，四周的商住混合用地（带门面房或商业的小区）和纯住宅用地都很充足。

唯一要说，商办和未出让住宅地块比例失衡的区域，也就只剩下扬子江隧道以北的滨江区域了，而且其还存在拆迁安置等叠加成本，所以在这一区域配置较大的商办设施，成本或许确实是个问题，后期确实存在商转住的可能性。这不禁让人想到了正对面的鼓楼滨江，难道熟悉的故事，熟悉的配方又将再次上演？

另一种可能性是本次的商办体量评估，主要针对的其实是即将建成的地下空间部分，毕竟新金融中心一期的进度非常不错，距离最终落成已经不远，在这个时候花48.5万评估一下商业体量倒是挺有现实意义的。

大家怎么看这件事？

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