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1、长沙房地产公司（湖南长沙房地产公司）
2021年，长沙内五区房地产市场全年成交面积1437.25万方，同比增长10.1%，成交金额1908.91亿元，同比增长23.0%，成交金额创新高。随楼市成交的显著增长，房企的销售业绩水涨船高，房企的竞争格局也产生了变化，下面随榜单一起来看长沙房企销售业绩的具体特征。
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-12月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在长沙市内五区的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年房企在长沙的竞争格局显现出如下三个特征：
头部房企表现强劲，旭辉、保利销售额破百亿。旭辉以销售额122.07亿元、销售面积86.48万方的绝对优势位居销售业绩排行榜的TOP1；保利以销售额108.12亿元、销售面积82.22万方位居销售业绩排行榜的TOP2；中海以销售额89.66亿元、阳光城以销售面积62.56万方分别位居销售额、销售面积的TOP3。
TOP10房企市占率近4成，占TOP20总金额的70%，强者恒强趋势凸显。从销售金额来看，TOP10房企的合计销售额为731.02亿元，市场占有率为38%；TOP20企业的销售额为1057.91亿元，市场占有率为55%；前20房企中，TOP10房企的权益金额占到七成。可见，头部房企在变化的市场环境中依旧能够保持优势。
市场竞争激烈，头部品牌企业混战，本土房企仅占TOP10两席。从销售金额入榜企业来看，TOP20企业中仅长房、中建信和、梦想置业、大汉城建、城发恒伟等五家本土企业入榜，分别占据第七、十、十一、十三、二十位，其余15家企业均为外来品牌房企。
特别声明：项目销售业绩数据统计是以2021年1月1日-12月31日期间销售的商品住宅为统计口径，主要依据中指数据CREIS在长沙市内五区的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-12月，长沙市内五区商品住宅销售金额TOP10项目合计销售345.2亿元，同比上升2.9%，本次销售额TOP10门槛值提升至26.71亿元。排行榜前8位的项目销售金额超过30亿元，其中第一名保利天汇43.68亿元，旭辉雨花郡及中海阅溪府分别以42.56亿元、37.92亿元位列二、三名。
2021年1-12月，长沙市内五区商品住宅销售面积TOP10项目合计销售251.2 万方，本次销售面积TOP10的门槛值在20.5万方。排行榜前3位的项目销售面积均分别是，其中第一名恒大文化旅游城30.18万方、第二名旭辉雨花郡29.8万方、阳光城溪山悦28.5万方。
▍典型样本项目点评
保利天汇
保利天汇项目位于长沙洋湖国际新城核心区，毗邻7200亩洋湖湿地公园，是长沙首个保利天字系改善项目。由19栋建面约112-160㎡高层住宅、14栋建面约168-220㎡洋房、以及7栋高层公寓组成。精装标准为高层约2350元/㎡，洋房约2750元/㎡。项目邻3/8号线双地铁，公共交通便利；商业配套丰富，邻近洋湖水街、龙湖天街、宜家荟聚、卓伯根、京东超级体验店；周边拥有麓山、雅礼、长郡双语、博才等学校，教育资源丰沛；项目具有天然的生态环境优势，具备良好的宜居价值，属于智慧化低密社区，受到改善家庭青睐。
▍年度市场
近三年长沙内各区域住宅成交情况（内五区）
数据来源：中指数据CREIS
稳字当头，成交量价同比小幅增长。2021全年长沙内五区商品住宅成交面积1227万方，同比增长8.2%；成交金额1553亿元，同比增长19.1%；成交价格12659元/平方米，同比增长10.1%。
2021年长沙商品住宅成交情况（内五区）
数据来源：中指数据CREIS
楼市全年呈现“前热后冷”，年末翘尾的趋势。整体来看，全年楼市成交量价齐增，但上下半年“冷热不均”。上半年楼市成交火热，5月份达到全年高点；下半年整体市场下行，楼市开始降温，尤其6月后楼市成交“四连降”，10月更是达到全年低点，成交量仅74.89万方。12月受华润长沙悦府、旭辉铂悦湘江等改善项目入市影响，量价齐升，环比大幅上涨，成交均价增至14893元/㎡。
2021年长沙内各区域住宅成交情况（内五区）
数据来源：中指数据CREIS
岳麓区占据市场成交半壁江山。从各区域成交面积情况来看，2021年成交主要集中在岳麓区，全年共成交568.4万方，多年来占据区域成交榜首。雨花区与开福区分别以294.2万方、212.3万方位列第二、三位。从成交均价来看，岳麓区由于改善项目分布较多，价格远高于其余四区域，芙蓉区由于总体成交量偏低，受棚改项目韭菜园佳苑集中网签影响，价格稍低。
2017-2021年长沙住宅各面积段成交套数占比（内五区）
数据来源：中指数据CREIS
近年市场成交结构调整，改善需求明显释放。从成交面积段来看，100㎡以上户型为绝对主力，占比近九成，120-140㎡、140-200㎡户型占比分别为28%、29%。限购政策下，叠加疫情冲击及三胎政策，长沙置业者购房更倾向于一步到位，改善型需求爆发。
2020年与2021年长沙市本级土地成交情况对比
数据来源：中指数据CREIS
2021年度长沙（六区）完成了住宅用地出让，共成交66宗，土地出让金613亿元，同比上升8.32%，溢价率3.86%，同比下降40%。
12月底，长沙第三批次土拍顺利完成，22宗底价成交、1宗8%溢价、3宗终止交易，共成交约144亿元，总建筑面积约380万㎡。从拿地企业看，本次土拍基本延续长沙第二批次土拍情况，以国企、央企、地方平台公司托底为主，少量民营企业参与。龙湖&长沙城发集团摘得了谷山板块145号地块（唯一溢价地块）、芙蓉区141号地块，总耗资29.2亿元；中海12.1亿进驻红星，该地块作为红星片区城市更新首批出让的地块，曾遭遇中止，本次重新挂牌后，最终被中海地产底价摘得。
▍后市预判
在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显，叠加改善型项目集中开盘入市影响，2021年底市场成交翘尾，量价齐升。但1月即将迎来春节假期，房企推盘节奏放缓，预计2022年初长沙市场将处于不温不火的平缓期。
2、2022长沙楼市半年度记忆：稳步向好，热点优质项目仍去化无忧
“退潮之后，才知道谁在裸泳。”
2022刚刚过去的这半年，长沙楼市也经历了曲折动荡：这半年，土拍市场逐渐回温，国企央企平台公司成为拿地主力，不少板块的限价不断刷新;这半年，长沙住宅市场整体量缩价涨，改善型产品逐渐成为市场主流。300平方米以上的大平层产品也开始崭露头角，红盘频现。
这半年，无论是城市的建筑者，还是参与者，无不身处变局之中。为此，在这年中之际，我们进行了半年度盘点，归纳以下5大楼市关键词，用文字记录长沙楼市的变迁。
■华声在线全媒体记者 卜岚 图/顾荣
【关键词】 购房门槛下降
在保持了“房住不炒”总基调的同时，楼市的门槛在进一步放宽。
“先买个小房子过渡，以后再慢慢置换。”抱着这样的想法，2018年，湘潭市民莫小姐支付了15万元首付款，在长沙天心区买下了一套产权面积不足40平方米的精装二手房。
2022年，莫小姐准备和男朋友步入婚姻的殿堂，这一下，小房子就不够住了，“想买个120平方米的大房子，但是却苦于首套房房产证没满4年，并没有购房资格。”
为满足市民合理住房需求，5月6日，长沙对限购政策进行了微调。长沙市限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间，统一按满4年计算。这意味着，房屋购买时间的认定既认网签备案、又认权属登记。
此外，为了盘活存量房，5月11日，长沙还发布了存量房新政，明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋业主，可以通过与住房租赁试点企业签订协议的方式，将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算。
“新政降低了购房门槛，对稳定楼市产生了积极效果，改善需求的提前释放，对成交量有一定的促进作用。”湖南世联行市场知识中心相关负责人表示。
【关键词】 平层需求进阶
政策暖风之下，一部分改善型需求被激活了，这个在大平层的销售上表现得格外显眼。
今年7月中旬，长沙旭辉铂悦湘江再次开盘，推出78套建面约266-269平方米的精装大平层，均价24500元/平方米，总价600万元起，去化92%。
位于滨江板块的润和滨江湾，主打建面260-1900平方米的江景大平层，先期发售的第一栋共100多套房源，到今年4月仅剩了少量低楼层房源，市场接受程度良好。
此外，在去年创下了首开20亿热销纪录的运达中央广场三期项目，今年依旧势如破竹，主推160-500平方米的商业大平层，一季度销售额达到了8.34亿元，直接成为一季度长沙全品类销冠项目。
这些数据都不难说明，大平层时代已然来临，而且面积也越来越大。
湖南世联行的数据显示，上半年，从住宅产品的面积段来看，110-144平方米的产品仍为市场主流，合计占比58%;110平方米以下刚性需求进一步压缩，客户置业倾向一步到位;改善需求持续爆发，180平方米以上面积段产品占比扩大，其中，180-300平方米占比达到13%，较去年增长5个百分点。
长沙一房企营销负责人认为，限购之下，改善型需求在不断增强。在房票珍稀的情况下，购房者更倾向于一步到位，大户型产品也更受欢迎。长沙置业主力人群刚需置业者占比呈下降趋势，高端、改善需求提升。
【关键词】 土地限价刷新
正因为门槛和利率的降低，土地市场也变得热闹起来。
从2022年上半年集中土拍城市来看，长沙无流拍，土拍情况明显优于同能级其他城市;从长沙各批次集中土拍情况来看，熔断地块增加，流拍率明显下跌，溢价率有所回升，土拍热度有所回暖。
熔断、摇号、溢价等现象又开始在市场重现，也有多个板块的土拍限价被刷新。
据湖南世联行数据显示，今年上半年长沙有5个板块住宅限价水平上升。这些板块主要集中在望城区和岳麓区。大市府板块限价有所上升，进入限价水平第一梯队;另外，滨水新城大泽湖限价已达10800元/平方米，大王山板块限价达到13300元/平方米，含浦-东山湾达12800元/平方米，麓谷新区达10700元/平方米。
此外，国企和央企也正成为拿地的主力。以长沙今年的首批“两集中”土拍结果为例，摘地企业包括梦想置业、招阳(招行蛇口)、金地、华润、中海、中建信和、运达、中交、旭辉等。其中既有单独摘地的，也有联合的，比如中交和中核健康投资、旭辉和德奥、招阳和麓湘城建、红星和辰越。
【关键词】 房贷利率下调
近段时间以来，全国多地相继下调房贷利率。
据贝壳研究院数据，2022年6月贝壳研究院监测的103个重点城市中，除长沙外，其他102城的主流房贷利率均有下调。主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个、23个基点，再创2019年以来新低。
据贝壳研究院5月数据，长沙主流首套房房贷利率为5%。“今年4-5月，房贷利率确实降了一些，但幅度不大，20个基点左右。”中国银行长沙一家支行负责房贷的客户经理说，今年4月该行首套房贷款利率在5.4%-5.6%之间，二套房贷款利率比首套高20个基点，每个合作楼盘的利率情况略有不同。
今年6月，龙湖长沙也打出首套利率低至4.25%的宣传海报，写明了目前该房企在售的多个项目。有消息人士称，该海报首套最低4.25%的利率属实，二套利率最低能做到5.05%。
【关键词】 公寓以价换量
因为库存高企，今年长沙的公寓市场仍不得不继续走上了“以价换量”之路。
“从去年开始，长沙南城一项目的公寓就降了3次价，从最开始的9000元/平方米，到今年2月降到了6388元/平方米。”芙蓉区嘉雨路附近邦房地产的门店负责人林先生笑称，光2月门店就卖了八九套，整个项目则卖了500多套。
今年6月，宜家长沙公寓也开启了五折开卖。宣称洋湖地铁上盖，精装现房，特价每平方米7688元起。今年7月，海伦堡爱ME城市公寓也开始对外宣称，公寓仅3500元/平方米，之前售价为4588元/平方米，7月9日开始启动了促销活动，价格为3500元—3900元/平方米。公寓面积段在建面约33-45平方米之间，总价仅10万元出头。
除了以价换量，甚至也有楼盘采用“买一送一”等别出心裁的促销方式。
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