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1、长城物业怎么样(长城物业上班怎么样)
中新经纬客户端6月25日电(薛)近日，独立物业管理公司长城物业集团有限公司(以下简称长城物业)在港交所递交招股书，其通过独立扩建项目进行规模扩张引发外界热议。
招股书显示，长城物业2020年在管建筑面积、签约建筑面积、收入均居全国所有独立物业管理公司之首。但与房企下属物业公司相比，其利润率有些低，盈利能力仍需进一步提升。
碧桂园服务突如其来的持股公司在上市前支付了大笔股息。
长城物业的前身深圳长城物业管理公司成立于1993年4月。由1994年9月在深圳证券交易所上市的国有深圳长城房地产开发公司(现深圳中洲投资控股有限公司)全资控股。后来长城物业推出员工持股计划，工会委员会占据公司60%以上的股份，中洲控股退居第二股东。
之后长城物业股权多次变动，部分个人控股的合伙公司开始逐步扩大持股比例，直至工会委员会不再持有公司股份。2018年1月，成都梅生通盈投资合伙企业(有限合伙)(以下简称梅生通盈)通过受让其他股东转让的股份进入长城物业股东行列。
在长城物业发布招股书前不到两个月，即2021年4月29日，梅生同盈将其持有的1332万股股份转让给碧桂园服务，对价为5.4亿元。碧桂园服务背靠碧桂园，是目前国内最大的物业管理公司之一，市值超过2400亿港元，总市值长期稳居上市物业公司第一。招股书并未披露在招股书公布前碧桂园服务为何入股的原因和考虑。
长城物业所有权结构图。来源:长城物业招股书
截至目前，长城物业由西城贾瑞持股20.7%，西城瑞和持股18.5%，西城瑞丰持股11.85%，西城瑞盈持股8.95%，西城瑞安持股6.50%，中州控股持股18.22%，碧桂园服务持股15.28%。这些股东中，除中州控股和碧桂园服务外，其他5家合伙企业被认定为一致行动人，合计持有长城物业66.50%的股份。
上述五家“西城”公司均由长城物业的多名管理人员控制。据中新经纬客户端统计，马兴文持有长城物业约8.76%的股份，陈耀忠持有约7.97%的股份，卢玉华持有约2.42%的股份，梁志军持有约2.41%的股份，四人合计持有约21.56%的股份，被列为最终控股股东。
以上四人是长城物业管理层的核心人物。陈耀忠在中洲控股担任助理工程师，1993年加入长城物业。现任公司董事长、执行董事、总经理。执行董事、副总经理梁志军、卢玉华分别于1996年、1998年进入长城物业。马兴文为非执行董事。
近三年，长城物业派发了分红，2018年至2020年分别约为1.12亿元、4700万元、5200万元。2021年4月招股书发布前，公司再次宣布将向现有股东分红约1.03亿元。2018年至2020年，长城物业的净利润分别约为7100万元、1.34亿元和2.07亿元。
60%的项目位于盈利能力较低的核心城市。
过去两年，中国的地产公司掀起了上市潮，数十家公司争相赴港IPO。这些公司大多脱胎于房地产开发商，通过母公司的持续交付，扩大项目规模。
招股书显示，长城物业是中国最大的独立全服务物业管理服务提供商。“我们独立于房地产开发商和业主管理项目的良好记录证明了我们在市场竞争中获胜的能力，我们的市场认可度和客户忠诚度反映了我们对客户服务的奉献和持续的自我提升。”对于公司独立拓展业务的能力，招股书是这么说的。
2018年至2020年，长城物业管理的建筑面积分别约为8440万平方米、1.01亿平方米和1.09亿平方米。截至2021年3月31日，管理项目708个，合同管理项目855个，管理总建筑面积约1.15亿平方米，合同管理总建筑面积约1.53亿平方米。公司在管建筑面积约62.4%位于一线或新一线城市。
管理面积方面，长城物业大致相当于华润万象生活和新城悦服务，后两者2020年的管理面积分别约为1.1亿平方米和1亿平方米。华润万象生活和新城乐府分别属于华润置地和新城控股。他们的管理区域基本来自母公司。与这两家公司相比，长城物业的营收和利润水平如何？
长城物业的收入、利润等。来源:长城物业招股书
2018年至2020年，长城物业实现营业收入约24.04亿元、28.1亿元、30.36亿元。华润万象生活实现营业收入约44.4亿元、58.76亿元和67.84亿元；新城悦服务实现营业收入约11.73亿元、20.24亿元、28.66亿元。相比规模相近的两家同行，长城物业的营收表现弱于华润万象生活，高于新城悦服务。但新城悦服务营收增长较快，2020年两者营收差距不足2亿元。
盈利能力方面，2018-2020年，长城物业实现净利润约7100万元、1.34亿元、2.07亿元，华润万象生活实现净利润约4.23亿元、3.65亿元、8.18亿元，新城悦服务实现净利润约1.52亿元、2.82亿元、4.52亿元。长城物业的净利润总额明显低于华润万象生活和新城悦服务。
2018年至2020年，长城物业的毛利率分别为17.0%、18.3%和21.0%，华润万象生活的毛利率分别为15%、16.1%和27.0%，新城悦服务的毛利率分别为29.4%、29.6%和30.7%。长城物业2020年毛利率低于其他两家。与全行业相比，中央参考研究院数据显示，2020年香港上市物业服务公司平均毛利率为28.6%，长城物业也处于较低水平。
物业管理服务占比大，收缴率不高。
进一步分析表明，长城物业利润水平较低与物业管理服务收入相对较大、物业管理费平均水平较低有关。
一般来说，物业管理公司的收入由三部分组成:物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。其中，物业管理服务是物业公司收入的基础。但这部分收入受人工成本、物业费增长率等因素影响较大，利润率较低。所以，如果这个收入占总收入的比例很大，公司的盈利情况就会比较差。
长城物业业务的构成。来源:长城物业招股书
招股书显示，2018年至2020年，长城物业实现物业管理服务收入分别约为19.06亿元、21.96亿元和23.15亿元，分别约占总营收的79.3%、78.1%和76.3%，占比相对较大。上述三年，该部分收入的毛利率分别为16.3%、16.8%和19.0%，略低于各年度的整体毛利率。
招股书显示，公司物业管理服务的毛利率很大程度上受物业管理服务收取的平均每月每平方米费用及提供服务的成本影响。2018年至2020年，长城物业的平均物业管理费分别为1.9元/平方米/月、1.8元/平方米/月和1.8元/平方米/月。根据中国理工大学的数据，2020年12月，前20名城市的物业服务均价为2.33元/平方米/月。
此外，长城物业还面临物业管理费收缴率低的压力。2018年至2020年，物业管理费收缴率分别为76.1%、78.6%和81.1%。与华润万象生活相比，2020年住宅和办公物业管理费征收率将分别达到93.1%和97.6%。
长城物业四大主营业务板块中，社区增值服务毛利率最高，2018年至2020年分别达到22.0%、26.2%和30.2%。招股书显示，社区增值服务毛利率的提升主要是由于毛利率较高的管理服务、社区购物服务和居家服务在总营收中的占比提升，以及停车场管理服务扩张带来的规模经济。
但社区增值服务收入占总收入比重较低，2018-2020年分别为9.8%、11.4%和12.1%，需要进一步提升。
长城物业上市后会不会加入毛利率更高的社区增值服务？针对上述问题，中新经纬客户端25日多次拨打长城物业集团办公电话，均无人接听。(中新经纬APP)
(本文观点仅供参考，不构成投资建议。投资有风险，入市需谨慎。)
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2、「中国蓝筹物业聚焦物业企业」——蓝筹物业获奖企业点评
1、万科物业——让更多用户体验物业服务之美好
万科物业，作为国内物业行业领跑者，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务，业务布局涵盖住宅物业、商企物业、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。截至2018年8月，已布局国内69个大中城市，合同项目达2314个。
2、绿城服务——为业主提供充满人文关怀的服务
绿城服务，作为以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的大型综合服务企业，是物业类型最多、服务区域最广、服务面积最大的物业服务企业之一。截至2018年6月，绿城服务业务已覆盖全国134个城市，总合同服务面积达3.1亿平方米。
3.碧桂园服务——致力于建立精益化的物业管理和服务体系
碧桂园服务，依托强大的线下服务体系，整合社区商业资源，致力让业主体验物业服务的美好。目前，公司已布局240多个城市，总物业项目达440个，总合同管理面积约3.29亿平方米。
4.中海物业——卓越的国际化资产运营服务商
中海物业，秉持“成为卓越的国际化资产运营服务商”的企业愿景，践行“物有所依，业有所托”的服务承诺。业务分布73个城市，签约物业项目达672个，服务面积超1.31亿平方米，现已成为集全国性战略布局、国际化管理视野于一体的行业领导品牌。
5.金地物业——“互联网+物联网”科技应用的先行者
金地物业，坚持“匠心精神”，为客户提供囊括资产管理、社区商业、社区养老、社区金融、社区教育、社区家政、社区仓储、互联网+物业服务、智慧社区、房屋配套升级等的全产业链服务，布局区域超100余座大中城市，在管面积超过1.9亿平方米。
6、金科物业——粘度型开放平台业务、新零售方向转型
金科物业，商业模式向粘度型开放平台业务、新零售方向转型，业务模式向“全委服务、咨询服务、股权合作、专项合作”为一体的多样化发展。目前，已覆盖110余城市，管理规模达2.2亿㎡，并立志2020年实现百亿产值，一百五十亿市值。
7、长城物业——打造“物业管理发展”+“社区生态建设”双主航道发展模式
长城物业，通过以物联网和云计算技术打造的集物业服务、社区商务和公共服务于一体的智慧型社区运营平台的全面应用，整合线上商家资源和线下社区资源，将物业管理和社区商务进行深度融合。
8、招商物业——服务集成商
招商物业，作为招商局集团旗下唯一一家房地产价值链全程综合服务商，定位为“服务集成商”，业务遍布全国40多个城市，在管物业391个，服务中高端项目面积超5000万平米，服务客户人数超百万，营收规模超24亿元。
9、龙湖智慧服务——“善待你一生”的客户理念
龙湖智慧服务，用“满意”+“惊喜”的高品质服务赢得客户的广泛认可，是备受行业肯定的物业管理标杆企业。截止2017年底，公司已服务近173万户业主，管理项目数量合计646余个，在管面积超过1.28亿平方米。
10、彩生活物业——打造“一网、一中心、一站”生活服务平台
彩生活物业，打造“一网、一中心、一站”的生活服务平台，为业主提供基础物业管理、房屋银行和打理、社区创新O2O、商旅和虚拟服务、社区生活电商、社区连锁经营等一体化的六大类服务，把社区服务做到家。
11、华润物业——多元化业务于一体的综合性物业企业
华润物业，由最初的单一物业管理发展为商业物业设计、建造、出租和运营，酒店业务管理与拓展，高端珠宝首饰和服装及工艺品零售以及海外投资管理等业务于一体的综合型企业，其业务遍布于内地、香港和泰国。
12、雅生活服务——“管理数字化、服务专业化、流程标准化和操作机械化”
雅生活，涵盖物业服务、网络科技、旅游、广告、营销及验房等六大业务，截止2018年6月，雅生活合约总建筑面积超1.8亿平方米，拥有200多个项目，服务业主逾100万人。
13、天骄爱生活物业——构建共生共荣的社区生态圈
天骄爱生活，以“物业管理”+“互联网”思维，植根社区经营，创新服务模式，加速企业转型升级，面向全国中高端社区推出小A智慧物业平台，构建起业主、物业、服务商有机融合、共生共荣的社区生态圈。
14、中奥到家——领先的独立物业管理公司
中奥到家，作为国内独立的物业管理公司，业务范围包括物业管理服务、协销服务及其他服务及销售货品等，截止2017年底，业务布局国内40余个城市，在管总面积约7000万平方米，营业收入近10亿元。
15、嘉宝股份——以“为中国千万社区提供嘉宝金牌服务”为愿景
嘉宝股份，以“为中国千万社区提供嘉宝金牌服务”为愿景，打造“智慧化社区生活体系+智慧化金牌物业服务体系”双轮驱动的核心商业模式。目前，进驻全国40个城市，在管项目超400余个，受托管理面积超6000万平方米。
16、中航物业——以“打造中国最大的机构物业集成服务商”为愿景
中航物业，利用互联网技术变革传统集成管理方式，建立以服务标准体系、完善的供应商管理体系、面向客户的一站式便捷服务体系为核心的高效集成服务模式，截至2018年6月，在管项目总数达483个，在管项目面积近6000万平方米。
17、均豪物业——致力于不动产管理的实践与研究
均豪物业，致力于不动产管理的实践与研究，服务领域涉及居用、商用、公用、园区不动产管理。截止2017年底，业务遍布全国80多个城市，在管项目面积约6000万平方米，服务客户人数超百万。
18、正荣物业——“荣服务”、“荣享家”、“荣智慧”、“荣商办”四大服务体系
正荣物业，业务包括“荣服务”、“荣享家”、“荣智慧”、“荣商办”四大服务体系，服务项目涵盖住宅、写字楼、商业、酒店公寓、别墅、水上高尔夫等多业态综合种类，截止2017年底，已进入22个城市，在管项目总数达142个，在管面积逾3000万平方米。
19、卓越物业——商务物业服务领域领先企业
卓越物业，充分利用卓越商务物业服务领域突出优势，为客户提供全链条的不动产运营管理服务，公司在管项目总数达252个，在管面积超过1700万平米，2017年营业收入超10亿元。
20、世茂物业——打造“国际化星级酒店管家式服务”
世茂物业，旨在打造“国际化星级酒店管家式服务”，业务涉及物业服务、房屋租售、公寓及酒店管理、会所经营、工程管理咨询、绿化景观工程等。在管项目总数为233个，在管面积逾4200万平方米，2017年营业收入近12亿元。
21、新城悦物业——四位一体的品牌角色
新城悦物业，提出服务提供者、社区运营者、资源链接者、资产管理者四位一体的品牌角色全新定义，以平台化的新服务价值，代替传统物业对物和人的点状服务，全面提升服务给客户带来的喜悦感，以期建立新城自身的服务型生态。
22、开元物业——创造“贴心、安全、实惠、体面”的开元式美好生活环境
开元物业，致力于创造“贴心、安全、实惠、体面”的开元式美好生活环境，涵括物业委托管理、早期顾问、教育培训、剧院经营、文化旅游、资产管理、会展服务等众多业务。截止2017年底，在管面积近4000万平方米，营业收入超5亿元。
23、中铁建物业——建造关爱人与自然的建筑艺术品
中铁建物业，致力于建造“关爱人与自然的建筑艺术品”，截止2017年年底，公司已进入近30个城市，在管项目数量超170余个，在管面积近1800万平方米，营业收入近6亿元。
24、金茂物业——高端物业服务领跑品牌
金茂物业，塑造了以“凯晨世贸中心”为代表的“悦商”高端写字楼物业管理品牌和以“金茂府”系列为代表的“悦邻”高端住宅物业服务品牌，截止2017年底，在管面积超1000万方，营业收入超5亿元。
25、康景物业——“合生活”智能社区时代
康景物业，推出“合生活”全智能社区服务平台，通过移动互联思维整合社区周边商业资源，打造全新“合生活”智能社区时代。截止2017年底，在管物业项目达124多个，在管面积超4000万平方米，服务业主超过100万户，营业收入近9亿元。
26、阳光城物业——为业主提供有温度的物业服务
阳光城物业，着力打造“优悦+”服务品牌，充分挖掘“互联网”科技运用，打造智慧社区，致力于为业主提供有温度的物业服务。截止2017年，阳光城物业已成功布局24座城市，在管面积超过1000万平方米，签约面积逾2000万平方米。
27、泛海物业——多元化高端物业服务管理体系
泛海物业，致力于高档写字楼、高档公寓、顶级别墅、工业园区、5A旅游景区及高端会所等多领域物业综合运营服务，形成多元化高端物业服务管理体系。截止2017年底，在管面积约100余万方，营业收入超4亿元。
28、第一物业——绿色科技物业企业
第一物业，以科学、专业的设施设备运营及绿色社区资源整合能力，依托社区服务平台，从客户居住感受和需求出发，构建绿色社区运营模式，为客户提供绿色、舒适、节能、便捷的生活环境。
29、五矿物业——“37℃服务，给心安个家”
五矿物业，提出包括家政及超市、工程服务、家装工程、资产中介、健康医疗、幼儿早教等内容的37℃生活社区服务体系，为业主提供“有温度的服务，有色彩的生活”。目前，已布局全国11座城市，在管项目数量42个，在管面积约730万平方米。
30、鸿坤物业——成为客户资产“保值、增值”大管家
鸿坤物业，围绕客户资产的保值、增值服务，进行线上、线下以及社区服务的创新，立志成为优秀的社区服务商，截止2017年底，公司在管面积超1000万平方米，营业收入达1.6亿元。
31、紫薇物业——秉承“亲情服务 人文关怀”的服务理念
紫薇物业，秉承“亲情服务、人文关怀”的服务理念，推出“‘细节100’社区服务提升行动”、建立“阳光照亮”物业服务体制。截止2017年底，在管项目数量24个，在管面积超600万平方米，为陕西本土服务业主最多的物业企业。
32、银城物业——社区服务运营商
银城物业，立足南京、辐射长三角，推行“银城生活+服务体系”，为客户提供高效的基础物业服务和全生命周期的生活服务。截至2017年底，在管面积1000余万平方米，营业收入超3亿元。
33、石榴物业——焕新美好生活
石榴物业，秉持“焕新美好生活”的服务理念，致力于全面接管石榴置业开发的中高端全线产品。截止2017年年底，公司布局全国15个城市，在管项目约36个，在管总面积逾800万平方米。
34、新地锐意物业——打造安徽省高端物业服务标杆企业
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