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- 1、房价收入比怎么算（房价收入比应该这样算）
- 2、算算北上广深房价收入比：深圳最高！不吃不喝也要31年才能买到房
1、房价收入比怎么算（房价收入比应该这样算）
房价收入比怎么算（房价收入比应该这样算）
一直以来，房价收入比都是备受关注的一项数据。
数据显示，2018年，受监测的中国50个城市，房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降1.4%。这也是2014年房价收入比触底之后，连续3年快速攀升后的首次回落。意味着，2017年，50城的居民在没有其他消费情况下，平均要用14.1年的收入，才能买起一套房，2018年降到了13.9年。
深圳以34.2的房价收入比，又一次当选最难买房城市。笔者翻阅2016年的数据，当时就有报道称，《深圳房价收入比高达25.8，已出现短期泡沫》，但时隔2年后，这一数字上升了50%。
大范围平均的房价收入比意义不大
房价收入比有两个计算方法，一是套均总价/家庭可支配收入，二是(人均居住面积*均价)/家庭可支配收入。但不管如何，当房子分三六九等，收入也分三六九等时，收入和房价都被平均了，这个房价收入比，就像“收入被平均”一样，对个体多半没有太大意义。
近年来，资产价格涨幅远高于收入涨幅。言下之意，房产拥有的基尼系数，远高于收入。所以，越大范围的平均越没意义。发布50城房价收入比的研究机构，2019年初还发布了《2018年全国房价收入比报告》，显示2018年全国房价收入比为8，由2017年的7.7小幅上升到8。
这个房价收入比高不高呢？世界银行1998年对96个地区统计显示，家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家，房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元-3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9。按世行标准，2018年中国房价收入比并不高。
全国房价收入比不高，那是不是只有热点城市高呢？或许。但越热点的城市，收入差距越大、隐性收入越多。现在能统计到的，基本是工资收入，如果将资产(股权、租金和投资等)、经营收入算上，估计收入平均数会“上一个台阶”，房价收入比也低很多。
此外，越热点的城市，房子品类(也就是三六九等)也越多。比如京沪深，即便在寸土寸金的中心城区，有1000万豪宅，也有200万的“老破小”。结合商品住宅竣工数据，估算中国存量住房中，商品房占比仅40.7%，1999年以前修建的住房占41.4%。全部算在内，而不只考虑商品房，估计房价收入比会降低很多。再比如，如果将深圳1040万套住房全部算在内，51%的城中村住房就会把均价拉得很低，房价收入比也会降低很多。
房价收入比，应该这样统计！
热点城市，收入分为三类，高收入、中等收入、低收入；房子也分为三类，90平米以上(或总价350万以上)，60-90平米(200-350万)，60平米以下(200万以下)，各算各的房价收入比。中等收入最有参考意义，取中位数275万，3口之家年收入15万，房价收入比在18倍左右。
参考世界银行的标准，这也高了！我们看看，上海市民买什么房？根据卢俊团队的调研，2018年上海整体的房源供应里，有63%的房子总价在300万以下。那么，位于中间位的房子总价就约在200万一套。这些房子分布在哪里？就是市中心各个位置，面积不大，岁数很大的各种“老破小”。深圳的居民也在买“老破小”，350万以下的占了一半，21%的人买250万以下的房子。所以，如果觉得275万的中位价房子也买不起，那就买个200万的房子吧。虽然不太体面，但总归“上车”了。
“上车”还是很重要的，因为“上车”了你就跟上了城市发展的速度、分享到了城市的红利。在“上车”的同时，好好工作，以后换大房子。未来，中国楼市告别各线城市普涨格局，走向价格大分化时代，核心城市与非核心城市的差距会越来越大。
都市圈意味着“分层”，核心城市是第一圈层，外围半径30公里是第二圈层，更外围就是第三圈层，房价也将依次递减。没买房的，先“上车”后“改善”。其实，房价收入比并不很高，但要想住上好房子，买上高房价收入比的房屋，就得好好赚钱。千万不能被一味地抱怨或等待，延误了置业良机。
所以，在个体层面，讨论高房价收入比没有意义，不能望着800万的房子，说房价收入比太高，而一味抱怨。正确的思路是，掂量自己的收入以及未来增长前景，收入低、长辈又不能贡献几个钱包，自己还没有太多积蓄的，就买个“老破小”吧；相反，有一些积蓄、自己未来收入还不错，父母也能资助，能探到多好的房子，就买吧！(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)
(中新经纬APP)
李宇嘉
2、算算北上广深房价收入比：深圳最高！不吃不喝也要31年才能买到房
最近几个文章和视频，我们一直在讨论北上广深楼市。这4个城市的房价都很高，比如2021年京沪深新房均价都超过5万元1平，但官方统计显示，四地城镇人均住房面积却高达33-37平方米。一线城市似乎不缺房子，因此房价应该不高才对。
但判断房价高低还有一个更重要的指标，就是看房价收入比。下面我把数据贴出来。但房价收入比是怎么算的呢？这个建议大家看我上一篇文章《房价收入比为什么很重要？它到底是怎么算出来的？推荐两份报告》，里面有详细说明。
下面我以北京为例，给大家算一下。2021年，北京新房成交均价为5.3万元每平方米。因此，如果人均住房面积要达到25平方米的话，一个人就要132.5万元。而2021年北京城镇人均可支配收入为81518元。用132.5万元除以81518元，就是16.3。这就是人均住房面积为25平时，北京的房价收入比。这意味着一个北京城镇常住人口，不吃不喝也要16.3年才能买到25平方米的房子。如果人均35平的话，就要22.8年。
这里要解释一下，这个人均可支配收入并非指工资。人均可支配收入由工资性收入、经营净收入、财产净收入和转移净收入这四部分组成，工资只是其中的一部分。另外，这个人均可支配收入，是按全部人口算的，不是只按有工资的人算的。缩小到一个家庭的话，假设某个家庭有4个人，分别是2个大人和2个小孩。再假设这个家庭一年的所有收入合计是12万元。那这个家庭的人均可支配收入就是12÷4=3万元。可以看到，不管这4个人有没有工资，但在算人均可支配收入时，都要把他们全部算进去。这些容易混淆的细节，我上个视频有详细说明。
其它城市的房价收入比，也是这么算出来的。可以看到，一线城市中，深圳的房价收入比是最高的。一个深圳人要买25平方米的房子，不吃不喝也要21.9年。买35平的话更要30.6年。
也许你觉得这个购房压力够大了，但问题比你想象得更严重。
首先，这个每平方米的新房均价，以及人均25平和35平，都是包括了公摊面积的。公摊面积一般占总面积的20%，因此房子实际面积只有80%。例如，号称25平的房子，实际只有25×80%=20平。同理，号称35平的房子，实际也只有35×80%=28平。
其次，大部分人的收入，是要低于平均数的。也就是说，收入中位数要低于平均数。因此大部分人需要更长时间才能买到房子。
再次，上面是按人均25平和35平算的，虽然计算结果没有问题，但市面上没有这么小的房子，你只能一套一套买。这样购房门槛就更高了。顺带说一下，前几年深圳曾出现过最低仅6平方米一套的“鸽笼房”，但后来也绝版了。当然，就算不绝版，一般人也未必买得起。因为售价高价88万元起，单价要去到15万元1平。
很多专家说，一线城市收入水平高，有钱人多，所以五六万甚十几万一平的房价不算高。但房价收入比数据却不支持这个说法。当然，如果你觉得统计局的数据有误，北上广深全体城镇人口的人均可支配收入，要远远高于七八万元的话，那另当别论。
最后，深圳的房价收入比也是全国最高的。比如，按照诸葛找房的计算，深圳2021年的房价收入比高达35.3年。它选的数据略有不同。它的房价是二手房的均价，它的人均住房面积，应该是取当地的实际人均住房面积，但结果大同小异。
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