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关于【什么是房屋的建筑面积】:什么是房屋的建筑面积，今天小编给您分享一下，如果对您有所帮助别忘了关注本站哦。
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- 1、什么是房屋的建筑面积
- 2、开发商实际交付房屋的建筑面积比约定面积少26.6%，法院怎么判？
1、什么是房屋的建筑面积
房屋的建筑面积系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。判别房屋计算建筑面积的基本原则是：永久固定，层高2.20米（含2.20米）以上的房屋及与室内相通的部位计算建筑面积。
1、计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。
2、计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。
3、不计算建筑面积通常是层高小于2.20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。
法律依据:
《中华人民共和国建筑法》第六章
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条
2、开发商实际交付房屋的建筑面积比约定面积少26.6%，法院怎么判？
编号│易居房产·张涛律师团队案例库FC426总第770
编者│易居房产·张涛律师团队案例研究/编辑部
开发商实际交付房屋的建筑面积比约定面积少了26.6%，合同未约定如何处理，购房人如何维权，法院怎么判？|摘编自最高人民法院公报案例
关键词/KEYWORD
面积差 双倍返还 违约责任 商品房买卖合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
导 读/READING
商品房买卖合同纠纷中，面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由。出卖人交付房屋的实际面积与合同约定面积存在误差时，根据不同情况，出卖人或买受人应当承担相应责任。
当事人信息/PEOPLE
原告：长城国际传播有限责任公司
被告：北京远洋大厦有限公司
案例简介/CASE
原告长城国际传播有限责任公司（以下简称“长城公司”）和被告北京远洋大厦有限公司（以下简称“远洋大厦公司”）于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》，该契约约定：长城公司自愿购买由远洋大厦公司预售的北京远洋大厦G层01房屋，暂测的建筑面积为105.62平方米，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5%（不含）时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5%（含）时，自远洋大厦公司向长城公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内，长城公司有权解除契约。同时约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付给原告。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。
长城公司于1999年2月13日已向远洋大厦公司交纳了全部购房款，共计人民币2454608.80元。1999年11月30日，远洋大厦公司延期两个月向长城公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后长城公司多次催促远洋大厦公司办理房屋产权过户手续，远洋大厦公司于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证。2003年4月22日，远洋大厦公司向长城公司发函，称：根据北京市房地产勘察测绘队对远洋大厦的勘测报告，长城公司购房的实测面积为77.5平方米，比契约规定的面积减少28.12平方米。现长城公司表示不同意解除契约，要求远洋大厦公司继续履行。
法院判决/SENTENCE
一审：
1、被告北京远洋大厦公司返还原告长城公司购房款1183121元。
2、被告北京远洋大厦公司给付原告长城公司自1999年12月30日至2003年4月29日的违约金（违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，总额以购房款人民币2454608.80元计算）。
二审：
驳回上诉，维持原判。
案件解析/ANALYSIS
原告诉称：1999年3月1日，我公司与远洋大厦公司在《外销商品房预售契约》中约定：我公司购买远洋大厦的G01单位，建筑面积为105.62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元；远洋大厦公司应在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日内办、理房屋买卖过户手续。合同签订后，我公司交付了全部购房款，远洋大厦公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，我公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28.12平方米，面积误差比为购房合同的26.6%，实际多付房款共计人民币653508.8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）中的“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币1233314.26元。此外，远洋大厦公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任。
被告辩称：2003年4月22日，我公司向长城公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知长城公司，对原购房契约进行了变更，长城公司没有在合理的期限内提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《解释》适用于本案。
争议焦点：远洋大厦公司实际交付给长城公司的房屋面积，比照合同中的暂测面积减少26.6%，应当承担什么违约责任？
法院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”【现《中华人民共和国民法典》第五百零九条】第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”【现《中华人民共和国民法典》第五百八十三条】本案中，长城公司与远洋大厦公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。远洋大厦公司实际欠付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26.6%，故应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。长城公司在与远洋大厦公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5%（不含）时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。故应以双方在合同中约定的5%作为追究远洋大厦公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5%（不含）之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5%之外的房款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由远洋大厦公司双倍返还。
TIPS:面积差计算公式
面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积÷合同面积×100%
举个栗子：
当误差比小于等于3%时：合同面积89平米，实际测绘面积为91平米，房价为1万/平米。那么误差值就是：(91-89)/89x100%=2.2%。因为误差在3%以内，所以由买房人补足剩余房款。而其需要补交的费用为：10000元/平x(91-89)平=20000元。
当误差比大于3%时：比如合同面积为100，实际测绘面积为90平米，房价为1万/平米。那么面积误差就是：(100-90)/100x100%=10%。开发商需要退还的钱款就是：10000元/平x100平x3%+10000元/平x100平x7%x2=170000元。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条（原《中华人民共和国合同法》第六十条）当事人应当按照约定全面履行自己的义务
第五百八十三条（原《中华人民共和国合同法》第一百零七条）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》
第十四条【原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003)》第十八条】由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限。
《商品房销售管理办法》(2001年4月4日发布，现行有效）
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
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