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- 1、2022年楼市降温，刚需突然“消失”，原因有三点
- 2、为什么2022年房价暴跌：2022年买房会不会便宜呢
1、2022年楼市降温，刚需突然“消失”，原因有三点
火热了二十多年的楼市终于进入了冷静期，甚至就连开发商都不得不承认楼市已经进入了“黑铁时代”。实际上也的确是这样，因为根据统计局公布的数据显示，一季度全国的商品房销售面积只有31046万平方米，同比下降13.8%，而且销售额也降到了29655亿元，同比下降22.7%！如果按照这个数据，今年的楼市销售额肯定会出现下跌，例如此前就有机构预测中国房地产今年的成交规模会下跌10%-15%。
销售数据之所以会出现下跌，就是因为市场上没有足够的刚需购房需求支撑。如果楼市还像以前那样不管在什么时候，售楼处都围满了购房者，怎么可能会出现销售数据下滑的现象呢？
所以现在的问题就来了，明明以前大家都在争着抢着买房，为什么现在的刚需会突然从楼市里“消失”呢？对于这个问题，笔者觉得主要原因有以下几点：
原因一，房价超出居民承受能力。虽然这几年的楼市调控让房价出现了明显的下跌，甚至今年一季度全国平均房价已经降到了9552元/平米的水平，但这个价格跟居民收入比起来，依旧可以说是虚高的。因为统计局给出的数据显示，2021年我国居民的人均收入只有3.5万元。就算是一个三口之家想要买一套90平米的房子，也需要不吃不喝8年多的时间，这明显超出了合理的房价收入比范围。
更重要的是，在过去路上发展的二十多年里，买得起房的人早就买房了，毕竟房子跟居民生活存在十分紧密的联系。特别是对于那些需要房子结婚，或者说孩子等着房子上学的人来说，买房是拖延不得的事情。也就是说现在市场上剩下还没买房的人，经济实力普遍比较弱，这种情况下还怎么可能买得起房价超出合理水平的房子。
原因二，结婚率跟出生率双双下降，使得购房需求减少。房子是用来住的，所以如果仅仅只是为了满足居住需求，其实根本就没必要买房，因为租房也能满足居住需求。所以在很多时候，大家买房并不是为了居住，而是为了满足其他目的，比如说投资、结婚，教育等。但是在楼市调控坚持房住不炒的背景下，投资这一目的根本就不可能实现，所以买房就只能是因为结婚或者是教育了。
而问题就出在这里，因为这几年中国出现了一个很明显的现象，那就是年轻人的结婚意愿在不断降低，而且就算结婚之后，生育意愿也没以前那么高。例如去年全国新出生人口才1062万人，创下了历史新低。这带来的直接结果就是，市场上因为结婚或者小孩子上学而买房的人在不断减少。
原因三，居住选择多样化，不一定要买房。就像上面说的那样，房子其实只是一件用来满足居住需求的商品，如果能满足居住需求，其实并没有必要买房。而现在的楼市就是一个居住选择多样化的楼市，特别是租房市场变得越来越完善，租房也能获得良好的居住体验。
因为随着租售同权的落地，现在租房不仅能满足居住需求，还能落户，上学。最重要的是，租房花费的成本明显比买房更少，在能享受差不多居住体验的背景下，谁还会选择花超出预期的成本去买房呢？更何况现在的经济环境下，大家对现金的需求明显更高。谁让这一段时间全球物价都出现了明显的上涨，如果手里没有足够的现金，谁也不敢保证自己的生活会变成什么样子。
所以在以上三个原因的影响下，一季度的楼市才会出现如此明显的降温行情。而且因为现在的楼市已经是一个供应过剩的楼市里，就算开发商跟炒房者在不断降价促销，但能卖掉房子的可能性也不大，因为购房者已经失去了买房兴趣的楼市。
就算现在全国多个城市都出台了利好政策也一样，因为这些利好政策更多还是为了稳定房地产市场，并不是要让楼市出现回暖行情！
那么现在问题就来了，既然楼市大概率会保持下跌趋势，购房者还要不要买房呢？对于这个问题，笔者很早之前就给出了自己的答案，那就是一切都要看自己的居住需求跟经济实力。只有在同时具备居住需求与经济实力的时候，普通人购房者才能出手买房，否则最好就是不要出手买房，因为需求跟经济实力，不管是缺少哪一个都会给购房者带来巨大的压力。
2、为什么2022年房价暴跌：2022年买房会不会便宜呢
中国人爱投资买房、爱炒房是出了名的。三项数据为证：一、《胡润财富报告》显示，2020年中国千万富翁群体中，有15%是靠投资炒房获得的财富；二、央行报告显示，2019年中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成；三、西南财大调查结果表明，过去十年间，新购房中首套房占比持续下降，而第二套或第三套及以上房占比持续上升。其中2018年首套房刚需占比仅15%。这意味着近几年，市场上真正的刚需购房者已经非常稀少了，大多数人买房是为了投资赚钱。
潘石屹曾经揭露，国人对房屋产权的宗教般狂热是高房价的根本原因。中国人为什么对投资买房情有独钟？归根结底是三方面原因：其一、有房才有家，相比于很多发达国家居民更多以租房解决住的问题，中国人更热衷于对房屋产权的占有，即一次性买断；
其二、在中国不买房很多关乎切身利益的事情都做不成，比如孩子上学，比如年轻人结婚，比如享受城市的教育、医疗、养老等资源；
其三、过去一二十年，我国都缺乏安全可靠的投资渠道，正赶上房地产快速发展，房价不断上涨，造富效益日渐突出，而且能实现财富的保值增值，所以越来越多的人，把房地产当作是最佳的投资渠道。业内专业人士直言，严格意义上来说，过去这些年，随着我国经济和社会的发展和走向成熟，能够满足民众日益成长起来的投资需求的渠道，并且具有普适性、低门槛特点的，只有房地产。
事实上，过去这十多年，投资房地产的人也都大有“斩获”，赚得盆满钵满了。尤其是赶在2015年房价大涨之前买房的人，短短四五年时间，房价就翻倍了，有些一二线城市，5年时间房价涨幅甚至超过了300%，妥妥地“躺着赚钱”。再看看，过去这几年居民的工资增幅，虽然增长幅度逐年上升，但是基数小，面对动辄两三万一平的房价，房子堪称是“金价”，让无数刚需望而却步。
据实而言，当前时期，我国绝大多数城市的房价都“严重偏高”了：一方面，全国百城的房价收入比极其不相称，平均比值为13.2：1，远超国际临界点6：1。这意味着，很多人需要花费三四十年才能攒够购买一套房子的三成首付；另一方面，居民收入增幅远远追赶不上房价涨幅，总价百万的房子，每年上涨5%，就是5万元，但是5000元的工资，每年涨幅10%，不过才6000元。就算凑够了一套房子的首付，未来二三十年的巨额银行月供，也会让很多人吃不消。
在绝大多数人的传统认知里，我国的房价是“只涨不跌”的，尤其是四大一线城市“北上广深”，在很多专家学者看来，未来房价更会“永远上涨”。然而，这一切在2021年下半年被彻底打破了。随着调控不断深入，尤其是金融政策持续收紧，去年下半年以来，楼市降温显著。根据国家统计局数据，7月份以来，70城中新房、二手房下跌城市数量逐月增多，尤其是11、12月份，新房市场有超过80%下跌，二手房市场有超过90%下跌。四大一线城市赫然在列，尤其是深圳，二手房成交量“7连降”，房价整体也下跌了不止10%。此外，中指院数据显示，2021年9-12月份，全国平均房价重回万元以内。
房价下跌，房产中介和购房者的信心也骤降，58安居客研究院统计数据显示，2021年11月份，房产中介的信心指数为89.5，是过去十年的最低值。此外，央行统计调查结果显示，2021年三季度、四季度购房者对下季度房价“看涨”的比例大幅下跌，尤其是四季度的调查报告显示，对下季度房价仅有16.8%的居民预期“上涨”，与此同时预期房价“稳中下跌”的比例高达71.9%。
此外，值得一提的是，根据经济学家李迅雷的研究，过去两年，投资房产赚钱的比例不足3%。尤其是2021年，楼市从“普涨”到近乎“普跌”只用了不到半年时间，大批的投资炒房客都被牢牢套住了。确实如此，理论上来说，投资房产房价年涨幅必须要高于7%才能获得收益，对照2020、2021年全国各大城市，投资房产有利可图的寥寥无几。纵使是深圳这样的一线城市，2021年二手房价格整体都下跌了超10%，有总价2000万的房子，房东直降500万抛售，但仍然无人接盘，更何况其它名不见经传的中小城市。
站在当下，很多手握闲钱的人都面临一个非常重要的问题，2022年还能投资买房吗？如果2022年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？换句话说，5年后房子更买不起还是随便挑呢？
要回答这两个问题，其实并不难，关键还是要摸透影响未来5年房价走势的三大核心因素：库存、供求关系和购房需求。
首先，楼市库存创新高，重回5年前的水平。易居研究院发布的《中国百城住宅库存报告》显示，截至11月底，2021年全国百城新建商品住宅库存总量为52110万平方米，同比2020年增长2.1%，已连续36个月保持增长态势，创下5年来的新高。分城市来看，三四线城市库存攀升的态势最为明显，已连续37个月库存正增长。报告认为，三四线城市的库存压力比一二线城市更大。换言之，三四线城市的去库存周期更长，超过6成的三四线城市去化周期超过3年，利空房价。单从这一点来看，未来5年，三四线城市回调的压力很大；
其次，我国住房整体已步入“供大于求”的局面。统计局数据显示，2021年11月份，百城新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量仅为3437万平方米，呈现“供大于求”的态势。此外，根据学者的研究，2020年底，我国的住房总量高达7亿套，包括商品房、保障房、小产权房等，但仍不完全统计。按照央行2020年的报告，户均居住2.62个人计算，我国的住房至少能够满足18.34亿人的居住需求。不过，虽然我国整体已经不缺房，但仍然面临较大的住房分配不平衡问题，即头部30个一二线城市仍然供不应求，但是500多中小城市，尤其是县城，房子早已严重过剩；
再者，最新资料显示，2021年出生人口仅1062万人，较2020年减少48万，从2016年正式实施“全面二孩”政策算起，我国出生人口已经“5连降”了。此外，专家预测，我国的“人口负增长”或在未来2-3年出现。
众所周知，人口紧密影响着楼市，其中有一项数据对于房地产来说，更是极为不利：未来每年购房主力群体将减少500万，十年合计购房主力人口将减少6000万。未来5年，缺乏人口支撑的房价，很难再像过去那样每年以30%的幅度上涨了。尤其是为数众多的三四线城市及县城，人口不断被头部一二线城市虹吸，人口不断外流，购买力流失，需求减少，房价回调压力较大。
综上所述，专家刘博总结认为，2022年即使不买房，未来五年房价也很难大幅上涨——库存、供求关系、购房需求等三大关键因素决定了，未来5年我国的房价上涨空间严重不足。
但需要指出的是，未来5年房价会有明显分化，买房难度也会有巨大差异：对于头部重点二三十个一二线城市，因为有新增购房需求和住房整体供求关系不平衡基本面存在，所以未来5年房价还会继续上涨，只是幅度不会太大，根据中指院的预测，未来这类城市房价年涨幅或维持在2%-3.5%。所以对于刚需而言，2022年不买房，5年后买房难度会进一步加大，但房价不至于上涨到“金价”；
而对于绝大多数三四线城市及县城，三大基本面支撑都不足，所以未来5年的房价大概率会“趋稳下跌”。对于这类城市而言，5年后房价大概率是“如葱”——房价不涨，但居民工资收入在增长，买房的压力会小很多，尤其是东北、西北等地区的小城市，买房甚至可以做到“随便挑”。
2022年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”，更买不起房还是随便挑？其实经济学家马光远“一句话”就说透了：2022年不买房，5年后城市会两极严重分化，这意味着房子“金价”和“葱价”会并存。但期待房价迎来爆发式反弹，不太现实，因为这次调控放松和过去不同，市场环境也大为不同。
他解释，未来城市间的分化会加剧：位于区域中心、有人口增量、经济发达的国家中心城市、省会城市、强二线城市，房价还会继续上涨，人多房少竞争会日益激烈，所以这类城市5年后房价会更高，刚需买房压力会更大，可以理解为这类城市的房价5年后是“金价”；而那些“三无”城市，房地产会回归居住属性，房价会回归砖头水泥定价，尤其是80多个“收缩型”城市，房价会越来越便宜，买房会越来越轻松，房价“如葱”也不稀奇。
对于2022年不买房，5年后房子会更买不起还是随便挑？其实央媒新华社和经济日报也发声定调了：谨防房价大起大落，稳才是楼市的理想状态，房地产市场既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。维护刚需购房者的权益，大力发展保障性住房，努力实现人人住有所居。
专家陈海滨分析认为，央媒发声定调，无疑给刚需买房人吃了一颗“定心丸”：2022年不买房，5年后也不用担心房子更买不起，因为解决居住并非只能通过购买商品房，未来在多主体供应，多渠道保障的背景下，刚需的居住问题会逐步得到解决——国家出面，整体规划，合理增建安居房、人才房、保障房、租赁房、共有产权房等，以这种更低廉、更便捷的方式，实现中低收入者、城市新青年、新市民，也能解决居住难题，这才是大家想看到的结果。
正如不久前，央媒新华社发表文章所指出的：住房问题关系民生福祉，保持住房合理价格和建立起兼顾各类人群的住房供应体系，是一个城市的竞争力所在。
当然，如前文所述，5年后，市场上也会出现很多房价“如葱”的房子。不过，这类城市往往人口严重流失、无产业支撑、经济停滞或倒退。这意味着这类城市的房子根本不适合购买——投资毫无价值，居住起来其实也不方便。
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