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- 1、什么是代征道路用地
- 2、征收时遇到“以租代征”套路，一定违法！但有这两种方式维权
1、什么是代征道路用地
代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包含了公共道路，需要由此土地的开发者实现绿化或建设道路。
代征用地指城市规划部门确定范围，由建设单位代替城市人民政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上建构筑物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门、绿化行政部门等行政单位进行管理的规划市政、道路、绿化以及其他用地。
代征用地包括代征道路用地、代征绿化用地、代征其他用地。
代征用地不纳入建设用地容积率、建筑密度、绿地率等指标核算范围。
2、征收时遇到“以租代征”套路，一定违法！但有这两种方式维权
关键词 以租代征
以租代征概述定义：
以租代征是发生于农村集体土地的一种较为普遍的现象，指的是通过租用农村集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，通常涉及的主体包括村民委员会、基层人民政府、租用农村土地进行建设的企业以及村民个人。
“以租代征”为什么存在？
以租代征的存在是因为其能够产生短期利益。
- 其一对于企业而言，能够逃避农用地转用复杂的审批手续，避免此过程中产生的税费；
- 其二对于当地政府而言，扩大建设用地的面积，进行非农建设，能够产生经济利益；
- 最后对农民个人而言，能够获得租金，获得一定的收入。
“以租代征”合法吗？
一、然而，我国法律法规明确规定，以租代征是违法的，签订的租地合同是无效的。
1、可参考2006年下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》明令禁止以租代征行为，要求农用地转用必须符合土地规划、遵循相关程序，并追究实施以租代征的个人和单位的法律责任。
2、我国对农用地转用的审批及用途管制
依据《土地管理法》第44条第1款的规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”
我国对土地实施用途管制，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。我国的法律法规与政策均体现了保护耕地、控制建设用地总量的大方向。因此，《土地管理法》对征收集体土地严格限制，不仅需要符合公共利益这一标准，还需要符合土地规划与审批程序。
对农用地转用的程序而言，基本上是由省级以上的政府进行审批；涉及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷、其他土地超过七十公顷是需要国务院审批的。
因此，农用地转用的审批部门层级较高、需要满足很高的标准才可批准建设用地项目的建设。对于企业或者基层政府来说，直接与农民签订租地合同较为便利，但是一定严重违法，将被追究法律责任。
二、以租代征的实际运用
如前文所述，以租代征可能涉及四类主体：
- 村委会、
- 基层政府、
- 租地的企业
- 以及农民个人。
并在实践中主要表现为以下几种形式。
- 对基层政府而言，它可以将租赁的集体土地转租给企业用于非农建设，也可以直接租赁集体土地进行工程建设，还可以作为中介人促成租地行为。
- 对村委会而言，它可以租用承包地进行建设，也可将自己的承包地自行出租；用地者也可以直接与村委会签订协议租赁合同。
但无论何种形式，以“租金”等各种名义支付给村民，并签订租赁协议就可以将其认定为以租代征，是违法的，而签订的以租代征的租地合同由于其违反法律法规的强制性规定，也是无效的。
三、我们可从一个案例中剖析以租代征
案例：该案件由河南省高院作出二审判决
上诉人（一审原告）李书军、
被上诉人（一审被告）通许县人民政府、
被上诉人（一审被告）通许县城关镇人民政府。
2003年原被告签署土地租赁协议，政府以建设绿地广场的公共利益，并约定租赁期为10年，至2013年10月1日。
2015年5月20日，河南省同意征收涉案土地。原告的诉讼请求为确认租赁合同无效。
一审法院认为合同自然失效，确认无效无实际意义。
二审法院认为租赁合同应无效，但是租赁协议已失效、土地已被征收，因此认定无效的前提不存在且不必要，因此认定签订的行政协议违法，纠正了一审判决。
这个案例给我们的思考在于，如果租地合同已过期，村民个人是否可主张以租代征违法。该案给了我们答案，即法院依然认定以租代征行为的违法。
总结
以租代征的违法点在于规避了农用地转用程序，村民个人貌似能够从中获取利益，但仔细分析过后可得知，
- 以租代征影响村民承包地确权，
- 若重新恢复耕地，村民个人需支付高额的费用恢复耕地生产。
- 另外，以租代征使村民无法享受国家减免税收的相关政策，村民无法获得长期利益。
村民若遇到以租代征的情形，
- 可通过诉讼等程序主张租地合同无效。
- 另外，若村委会违法出租，村民可提议召开村民会议，撤销或者变更村委会违法决定，从而维护合法权益。
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