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- 1、离婚纠纷中房贷未清偿时房产如何分割？
- 2、还在还房贷的房子离婚该怎么处理：房贷末还清双方离婚该如何处理
1、离婚纠纷中房贷未清偿时房产如何分割？
案情
2019年1月，甲乙夫妻二人购买房产一套，购买价格共计50万元，首付20万元，贷款30万元，贷款期限十年，贷款利率5%，利息总额为15万元，贷款偿还方式为等额本息。2021年1月，甲向法院起诉离婚，乙同意离婚。关于房产的分割，双方均认可2021年1月房产价值52万元。截止2021年1月，已还贷款本金6万元，尚有贷款本金24万元、利息余额12万元未还，双方均同意房产归甲所有，对于甲应当支付给乙的房产分割款，双方发生争议。
分歧
关于甲应支付乙房屋分割款的计算方式，存在不同意见：
一种意见认为，房产价值52万元，每人应当分得26万元，房产归甲所有，则甲应当支付乙房产分割款26万元，剩余未偿还的贷款本金及利息为夫妻共同债务，双方共同偿还；
第二种意见认为，房产贷款本息为双方当事人夫妻关系存续期间为共同购置房产而产生，故为夫妻共同债务，房产价值52万元，应当减去尚未偿还的银行贷款本息后方能在甲乙双方之间进行分割，房产价值52万元，剩余房贷本息共计36万元，故房产归甲所有，甲应当支付乙房产分割款9万元[(52万元-36万元)/2]，剩余房贷本息由甲负责偿还；
第三种意见认为，房产价值52万元，剩余房贷本金为24万元，则双方可以分割的房产价值为28万元(52万元-24万元)，房产归甲所有，则甲应当支付乙房产分割款19万元，剩余房贷本息由甲负责偿还。
评析
笔者赞同第三种意见。理由如下：
对于离婚时尚有房贷未清偿的房产如何分割的问题，除以上三种意见外，还有获得房产一方支付另一方实际投入资金一半的分割方式，司法实践中的分割方式不一，容易损害当事人的合法权益。明确此类情形的分割方式及依据，有助于准确适用法律、统一裁判理念。
首先，离婚时尚有房贷未清偿的房产分割应以房产实际价值为基础。房产自购买至离婚，房价或涨或跌，房产价值一般有所变动。通过双方协商或委托评估，确定离婚时房产价值后，应当以总价减去尚未偿还的贷款本金作为可以分割的价值，由获得房产一方支付另一方该价值的一半作为分割款。剩余的房贷利息对应剩余房贷本金，是使用银行资金的成本，取决于使用银行资金时间的长短，可以提前清偿或按原有方式继续偿还，具有不确定性，不应在房产价值中去除。
其次，离婚时尚未偿还的房产贷款本息为夫妻共同债务。根据《中华人民共和国民法典》第1064条规定，房屋贷款本息是为购置共同房产而产生，一般系夫妻双方共同办理，即便是一方办理，在房产为夫妻共同财产的情况下，可以认定该债务用于夫妻共同生活，为夫妻共同债务。在离婚时应进行实体处理，而不能简单判决“共同偿还”，因为该夫妻共同债务与房产密不可分，如果简单判决贷款共同偿还，如同简单判决房产为夫妻共同财产而不具体分割，并未实质解决纠纷。在房产进行分割的情况下，应当对债务分担作出实体处理，否则不利于纠纷的实质解决，较为妥当的方式就是将未还的贷款本金在房产价值中扣除，剩余价值进行分割。因此，第一种意见欠妥。
第三，离婚后未获得房产一方应否继续偿还房贷利息。对于这个问题，应从两个方面考量。第一，对内的方面，也就是对男女双方而言。夫妻双方关于财产分割的约定或者离婚判决对双方具有约束力，男女双方应当遵守和履行。因为获得房产一方支付对方的是扣除未还贷款本金的房屋价值的一半，未取得房产一方并未享受到剩余未还贷款本息之利益，且该部分利息与本金紧密相关，故未取得房产一方不必负担离婚后需偿还的房贷本息。如上文案例所示，因为双方分割房产是按照2021年房产价值为基础，如果乙继续偿还以后的房贷，而不参与分割房产以后的增值，显然不公。况且，甲获得房产后是提前偿还全部、部分本金还是按照原贷款合同约定偿还剩余八年，取决于甲的经济状况，以及甲对于占用银行资金时间长短与其付出利息多少的利益考量，完全在于甲自身的利益，与乙无关，故其不应继续偿还剩余房贷利息，应由获得房产一方偿还。从这个角度分析，如果让乙继续偿还剩余八年的房贷，而按照房屋当前的价值进行分割，显然是不妥当的，因此，第一、二种意见不当。第二，对外的方面，也就是对银行而言。因为对于财产分割约定或离婚纠纷的财产分割判决仅能约束男女双方，而不能约定第三人，所以对银行而言，即便男女双方离婚，二人均有继续偿还银行贷款的义务。因此，在分割此类房产时，应考虑双方经济状况，是否具有按期足额偿还银行贷款的能力，争取由具有经济能力的一方偿还剩余房贷，避免在离婚后因为偿还房贷出现新的纠纷。
除了案例中的情况之外，司法实践中还存在这样一种情形：离婚时并未分割尚有房贷未清偿的房产，离婚后剩余房贷由一方清偿完毕后另一方要求分割房产。此种情况下，分割方式其实与上文分析是一致的。只是需要确定离婚时和分割时两个房产价值以及离婚时可以分割的价值比例，将离婚时的房产价值减去尚未偿还的房贷本金，差值除以离婚时房产价值即是双方可以分割的部分所占房产总价值的比例，该比例乘以当前价值即是具体分割时可以分割的房产价值，由继续偿还房贷一般也是取得房产一方支付另一方一半的补偿即可。
作者：王华栋
作者单位：菏泽中院
来源： 山东高法
2、还在还房贷的房子离婚该怎么处理：房贷末还清双方离婚该如何处理
房贷末还清双方离婚该如何处理
离婚时房屋还在按揭中的，房屋由双方协商解决，如果协商不成的，法院会依据实际情况判决由当事人使用，取得完整产权后有争议的再诉讼解决。
《民法典》第一千零八十七条 【离婚时夫妻共同财产的处理】离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
第一千零八十九条 【离婚时夫妻共同债务清偿】离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成的，由人民法院判决。
如果夫妻离婚，房贷还未还清，这种情况的处理，一般是看夫妻双方两人能够接受怎样的处理方式。如果能够协议离婚，两个人协商解决的话，在对于财产划分的时候，可以一方持有现金，另一方持有房款，那么房贷未还清的话，也按照相应的债务进行划分
由另一方将剩余的部分补偿给其中拥有房产的一方，这样就能够将房子进行完美的处置。但是许多人也不愿意以这种形式，那么就可以将房子卖掉再将房款进行平均划分，这是一种比较直观，且能够让夫妻双方都接受的方式。如果一方不愿意卖掉的话，就要出资购买另一方的房产也是可行的。
其实有房贷的夫妻离婚的时候确实是会比较麻烦一些，对于这一套房子是否是两人的婚后共同拥有，购买的时候夫妻双方的家庭各自为房子，出资多少等等，都有迹可循。所以说在判离婚的时候，房子的归属问题以及是否能够平均，还是要考虑到诸多因素。
总之，如果是能够和平离婚的两人不管是怎样都能够将房产进行合理的划分的，有贷款并没有太大的问题，将房子按照市场价格进行估值，总价值剪掉贷款部分作为两人的共同财产，贷款部分也按照负债的形式进行平分，两两相减得出来的总额就是夫妻双方应该分的的财产，至于房子归谁就可以协商解决了，补差价也是有理有据，不会再有过多的争执。
其实两人在茫茫人海中相遇，最后步入婚姻的殿堂，都是一种缘分，可惜的是婚姻的道路有岔口，很多时候都是以遗憾收场，但这个过程中我们还是因为尽其所能的做到最好，对得起感情，对得起自己。
房贷末还清双方离婚该如何处理
离婚时房屋还在按揭中的，房屋由双方协商解决，如果协商不成的，法院会依据实际情况判决由当事人使用，取得完整产权后有争议的再诉讼解决。
《民法典》第一千零八十七条 【离婚时夫妻共同财产的处理】离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
第一千零八十九条 【离婚时夫妻共同债务清偿】离婚时，夫妻共同债务应当共同偿还。共同财产不足清偿或者财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成的，由人民法院判决。
如果夫妻离婚，房贷还未还清，这种情况的处理，一般是看夫妻双方两人能够接受怎样的处理方式。如果能够协议离婚，两个人协商解决的话，在对于财产划分的时候，可以一方持有现金，另一方持有房款，那么房贷未还清的话，也按照相应的债务进行划分
由另一方将剩余的部分补偿给其中拥有房产的一方，这样就能够将房子进行完美的处置。但是许多人也不愿意以这种形式，那么就可以将房子卖掉再将房款进行平均划分，这是一种比较直观，且能够让夫妻双方都接受的方式。如果一方不愿意卖掉的话，就要出资购买另一方的房产也是可行的。
其实有房贷的夫妻离婚的时候确实是会比较麻烦一些，对于这一套房子是否是两人的婚后共同拥有，购买的时候夫妻双方的家庭各自为房子，出资多少等等，都有迹可循。所以说在判离婚的时候，房子的归属问题以及是否能够平均，还是要考虑到诸多因素。
总之，如果是能够和平离婚的两人不管是怎样都能够将房产进行合理的划分的，有贷款并没有太大的问题，将房子按照市场价格进行估值，总价值剪掉贷款部分作为两人的共同财产，贷款部分也按照负债的形式进行平分，两两相减得出来的总额就是夫妻双方应该分的的财产，至于房子归谁就可以协商解决了，补差价也是有理有据，不会再有过多的争执。
其实两人在茫茫人海中相遇，最后步入婚姻的殿堂，都是一种缘分，可惜的是婚姻的道路有岔口，很多时候都是以遗憾收场，但这个过程中我们还是因为尽其所能的做到最好，对得起感情，对得起自己。
房贷末还清双方离婚该如何处理
一、有房贷如何离婚
1、婚前一方已交清全部房款，但是在婚后才取得房屋产权证书的房屋。
根据《中华人民共和国民法通则》中有关所有权的规定以及我国有关不动产房屋买卖的法律规定和所有权保留的原则，房屋买卖的所有权是以向房地产管理部门申请并办理完毕房屋权属登记手续之后，才取得房屋所有权。根据此不动产登记理论，此房屋应该归属夫妻共同财产。
房屋所有权法律关系比较清晰，只是尚需完善权属登记手续，人民法院完全可以根据实际情况对该类房屋的所有权归属和分割、补偿的问题予以处理。
2、婚前，夫妻一方个人出资购房，支付了全部房款，并在结婚前取得房屋产权。
夫妻一方在婚前个人出资购房，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以个人名义登记的房屋产权证，离婚时该房屋属一方婚前个人财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。
3、双方在结婚前共同出资以一方名义购买房屋或者结婚后以一方名义购买房屋，以按揭方式支付房款，房屋产权证登记在一方名下，在婚姻关系存续期间取得房屋产权。
只要夫妻一方举证证明结婚前双方均认可所购房屋为共同所有，且与另一方共同出资，并且证明以结婚为目的，即使在房屋产权证上只登记了夫妻一方名字，双方共同出资购买的按揭房屋，均为夫妻共同财产。如果双方依法办理了结婚登记等手续，不管当事人是否同居生活，其后所得的财产一般均认定为夫妻共同财产。
4、一方在婚前按揭购买房屋(支付首付款)，并取得房屋所有权证，婚后双方按揭支付了部分房款。
按揭房屋的所有权归支付首付一方。婚后夫妻另一方参与共同还贷，不改变房屋所有权的性质。婚后夫妻共同支付的贷款总额应作为共同财产之一加以分割，由享有所有权的一方予以返还;离婚后未偿还的贷款是个人债务，由享有所有权的一方来偿还。
5、夫妻一方在婚前已支付部分款项(包括首付款)，婚后双方共同支付剩余的贷款，房屋所有权在婚后取得。
婚前个人购置的房产，因没有取得房产证而不具有所有权，依法只能占有、使用、收益，但没有处分的权利。婚后夫妻双方共同支付贷款，取得房产证，证明该房产是在婚后取得了所有权。该房屋作为夫妻共同财产，婚前夫妻一方支付的部分款项(包括首付款)，由夫妻另一方承担一半款项。
6、夫妻一方在婚前以其个人名义购买的按揭房屋(支付首付款)，婚后双方共同支付按揭款，到离婚诉讼时尚未取得所有权证的。
尚未取得所有权的房屋，无论是在结婚之前，还是结婚之后，都不属于夫妻个人特有财产，也不属于夫妻共同所有的财产。待房屋产权证发放下来后，由争议方另行提起所有权之诉再作处理。
二、自愿离婚程序
根据《婚姻法》和《婚姻登记管理条例》的规定，男女双方自愿离婚，必须到婚姻登记机关办理离婚登记(婚姻登记机关，在农村是乡、民族乡、镇人民政府，在城市是街道办事处和市辖区的民政部门或者不设区的市人民政府的民政部门)。
其程序如下：
1、申请。男女双方就自愿协议离婚提出申请，申请双方应当持户口证明、居民身份证、所在单位、村民委员会或者居民委员会出具的介绍信、离婚协议书和结婚证，亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关申请离婚。
2、审查。婚姻登记机关对离婚申请依法进行严格的审查，主要审查双方是否真正自愿，是否对子女扶养、夫妻一方生活困难的经济帮助、财产及债务处理等事项达成了协议。
3、批准。对于符合《婚姻法》规定双方自愿离婚条件的，登记机关应在自受理申请之日起一个月内准予登记，并发给离婚证，注销结婚证。当事人从取得离婚证时起即解除夫妻关系。
三、诉讼离婚程序
对于婚姻登记机关不予受理的离婚申请，可以到法院提起诉讼，原告需要到被告住所地(户籍所在地)或者居住地(在户籍所在地以外的地区居住达一年以上)向人民法院提起诉讼，通过法院判决离婚。对于婚姻登记机关可以受理的离婚，当事人也可以直接到法院起诉，但两种方式只能选择其一。
到法院起诉离婚，当事人首先要向法院递交《民事诉状》(关于格式，您可以在本站“法律文书”中找到)，诉状中应注明离婚的诉讼请求及事实和理由。(《民事诉讼法》第110条)人民法院收到起诉状后，应当在7日内立案
并通知当事人，并在立案之日起5日内将起诉状副本发送被告。被告在收到之日起15日内提出答辩状。人民法院在收到答辩状之日起5日内将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状的不影响案件的审理。
人民法院确定开庭日期后，应当在开庭3日前通知当事人。
定期开庭。
法庭审理后，应当进行调解，调解不成的，依法判决。
人民法院适用简易程序审理案件的，应当在立案之日起3个月内审结，适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起6个月内审结，有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长6个月;还需要延长的，报请上级人民法院批准。
当事人不服一审判决的，应当在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。
上诉应递交上诉状。上诉状应向原审人民法院提出，提交副本一份。原审人民法院收到上诉状，应当在5日内将上诉状副本送达对方当事人，对方当事人在收到之日起15日内提出答辩状，人民法院应当在收到答辩状之日起5日内将副本送达上诉人，对方不答辩的不影响案件的审理。原审人民法院收到上诉状、答辩状，应当在5日内连同全部案卷和证据报送第二审人民法院。
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。
人民法院审理和判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起3个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定，当事人不可以上诉。
当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向原审人民法院或者上一级人民法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。当事人对已经发生法律效力的解除婚姻关系的判决，不得申请再审。
根据法律规定可以得知，有房贷的离婚程序双方可以就房屋的所有权进行协商处理，但是不能变更贷款人。因此房产证不可以更名。
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