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- 1、棚改是什么意思
- 2、什么是“棚改”？土地出让金返还的方式有哪些？
1、棚改是什么意思
简要回答
棚改指棚户区内将要被改造拆迁的住房，是依法拥有被拆迁房屋的所有权；另一层含义是指棚户区改造后建设的住房。棚改工程是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
有不少地区受历史的影响遗留下来了很多棚户区,它既影响了居民生活,又破坏了城市美观。因此要集中进行改革。那么棚改是什么意思呢?下面一起来了解一下。
详细内容
棚改指棚户区内将要被改造拆迁的住房，是依法拥有被拆迁房屋的所有权；另一层含义是指棚户区改造后建设的住房。棚改工程是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
在工业化的进程当中曾经建造了大量的棚户区，历经几十年，已不具备基本生存条件，不遮雨、不挡风、不抗冻，甚至人们到了寒冬时候要穿上棉衣、戴上棉帽，加上几层棉被才能入睡。 对此进行的改造，成为棚改。
“棚改”区域主要针对城市范围内房子年限长久，居住环境脏乱差，人均建筑面积小，基础设施不健全的棚户区，其土地性质属于国有土地。“拆迁”更多是为了经济发展需要和公益性事业建设，在需要范围内进行的征收行为，土地绝大多数是农村的集体土地。
2、什么是“棚改”？土地出让金返还的方式有哪些？
什么是“棚改”？
棚改是对于城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的“棚户区”及“城中村”进行拆迁改造。
在我国，棚改采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造。另外，在棚改实施过程中，因涉及到公共安全的相关利益，对于少数不服从改造的，都是可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行。
什么是土地出让金?
土地出让金，全称为国有土地使用权出让金。其具体含义：
是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金返还方式有哪些?
1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
一般是由政府先办好拆迁，地块达到净地条件之后，再通过“定向挂牌”的方式把项目土地给到开放商，建好房子之后，政府以土地出让金返还的形式购买安置回迁房。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
与上述情况相似，一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”， 但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
4、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)
公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。
6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助
在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。
【总结】
本文为大家介绍了土地出让金的返还政策，通过文章我们了解到什么是土地出让金，如何计算以及其具体的返还方式有哪些。投资人在“棚改”项目中常常见到这一政策，土地出让金返还可以增加项目的还款来源，使项目的安全性更高。
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