深圳发展东进的可能性，深圳未来10年最大风口1.4万亿东进战略

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• 1、深圳发展东进的可能性：深圳未来10年最大风口1.4万亿东进战略，10年后坪山比前海更牛？
• 2、深圳发展东进的可能性，关于深圳向外发展三大猜想

1、深圳发展东进的可能性：深圳未来10年最大风口1.4万亿东进战略，10年后坪山比前海更牛？

●前言

未来10年，粤港澳大湾区龙头城市——深圳的下一个风口在哪？

12月3日，深圳东部企业创新发展交流峰会暨博商龙坪联谊会4周年庆典礼上，粤港澳大湾区200个行业的500位企业家共话大湾区投资趋势与企业机遇。

益田集团坪山公司总经理韩刚认为，未来10年深圳的投资风口在——坪山！

世界三大湾区的演进路径

经济学家周其仁说，人口聚集推进经济聚集，反过来再刺激人口聚集，这就是城市化的动态进程。“世界三大湾区”便是最好的例证。

纽约湾区是世界金融的核心中枢，19世纪中期开始发展，如今以其发达的金融和制造业、便利的交通、高水平的教育和优良的环境吸引了超过4347万人口。

纽约湾区中心城市纽约的780平方公里土地上便集聚了1800万人口，GDP产出占美国10%，对外贸易周转额占全美的1/5，制造业产值占全美的1/3，全美TOP500公司1/3以上的总部设在纽约湾区。

▲纽约湾区：从贸易港走向世界金融中心

旧金山湾区总人口约768万，陆地面积1.8万平方公里，被称为世界上最重要的高科技研发中心之一，29家财富500强企业聚集于此，数量仅次于纽约湾区，其中包括谷歌、苹果、Facebook等互联网巨头和特斯拉等企业的全球总部。

旧金山湾区的发展可分为四个阶段。人才、科技和创业资本三要素的良性循环是关键，斯坦福大学为首的高校资源为企业输送人才、专利和技术，企业回报以资金和捐助，推动科技不断创新，多年发展下慢慢形成“硅谷”。

▲旧金山湾区：从黄金乡走向科技谷

东京湾区面积1.35万平方公里，占全国总面积的3.5%，聚集了日本1/3人口、2/3经济总量、3/4工业产值，是日本最大的工业城市群和国际金融中心、交通中心、商贸中心和消费中心。

东京都市圈的发展历经“单极-扩散-协调”的过程，即从港口竞争走向工业带协调发展，形成京滨、京叶两大工业带；新干线开通加速了人口向东京聚集；而政府的总体协调规划也起到了重要作用。

▲东京湾区：从港口竞争走向工业带协调发展

纵观三大湾区的发展历史，湾区的形成首先都依赖于自身的资源和港口群，同时抓住了三次科技革命历史机遇，引导各种要素资源加快向湾区集聚，实现了产业的升级和跨海交通的通达。

发展路径可总结为四个阶段：强核高聚合力阶段，辐射扩散阶段，多中心分工协作阶段，全球化分工协作阶段。

▲从湾区演变看城市发展路径

如今，粤港澳大湾区不少城市正处于在强核高聚合力阶段，核心城市是经济、交通与信息聚集地，此阶段虹吸效应大于溢出效应，区域内大量资源流入核心城市，核心城市地位不断强化。

作为粤港澳大湾区龙头城市深圳，产业正高速发展，不断吸附周边城市乃至全国的资金、技术、政策和人才资源，因城市空间的局限性及高房价的挤压，产业及人口不断外溢至东莞、惠州、中山等周边城市，城市之间产业分工协同，成片发展。

深圳建设社会主义先行示范区、粤港澳大湾区打造世界一流湾区的时代风口，企业转型升级是必然趋势，企业家如何抓住机遇，转型升级趁势而上，逐鹿湾区甚至全球？

坪山未来有没机会？答案是肯定的。

聪明布局大湾区强势风口

深圳建设社会主义先行示范区、粤港澳大湾区打造世界一流湾区的时代风口，企业转型升级是必然趋势，企业家如何抓住机遇，转型升级趁势而上，逐鹿湾区甚至全球？

今年4月，《深圳国家高新区扩区方案》显示：扩区后的高新园区“一区”是深圳高新区，“两核”是南山国家高新区和坪山国家高新区。南山和坪山共同还在大湾区的广深科技走廊上占据重要节点。

深圳土地弥足珍贵。坪山国家高新区规划面积达51.6平方公里，相当于4.5个南山高新区，全区产业空间已达2500万平方米，是深圳五大园区中规划面积最大、创新潜力最大、产业特色最鲜明的区域。

根据规划，坪山高新区扩区后规划主导产业是生物医药、新能源汽车、第三代半导体。未来随着片区产业的发展，到2035年打造世界一流园区。

产业是城市崛起的根基。产业是城市崛起的根基，纵观全球，发达城市都拥有强大的产业体系和经济实力，而正是在产业发展过程中，先进生产要素和优秀人才聚集在城市，而产业一旦形成规模，将产生集聚效应，并吸引更多外部资源加快集聚，加速城市群内部主体快速衍生和成长。

如今，坪山新区创新氛围浓郁，吸引了中国深圳创新创业大赛、全球生物领袖峰会等落地；高端人才积聚，包括中、美、加等多国院士于此开展科研合作；多项政策齐发力，扶持企业落地发展壮大；各项文化体育设施、交通设施全面推进，只为打造一流的营商环境，打造高企业发展高的粤港澳大湾东部“桥头堡”。

片区将按照“先行示范区”标准，坚持以“显山露水、疏密有致、功能平衡、铸造精品”理念推进燕子湖点片区规划建设，加快打造东部城市新客厅，成为继前海、深圳湾、香蜜湖之后的又一个城市新客厅。

由此可见，坪山高新区将与南山高新区相互呼应，共同形成大湾区龙头城市发展的科创双驱。同时与前海形成“西有前海东有坪山”的“双驱对话”。

交流峰会上，博商龙坪联谊会战略合作伙伴，中国房地产开发100强企业益田集团吸引了全场聚焦。据了解，益田前瞻布局23年，扎根深圳辐射全国，总资产规模逾500亿元。

“前瞻布局了科技未来，坪山国家高新区的国家战略重要性比肩前海， 4.5倍于现有南山科技园体量，将成为东部的科技中心。”益田集团坪山公司总经理韩刚认为，先行示范区之下、大湾区风口的未来、最核心的区位、最宜商的政策、最成长的平台、最超值的产品、最价值格的洼地，一路向东，剑指坪山。

益田于国家高新区打造投号作品百万智慧城邦——益田共和城邦，也是中国智慧城市样板试点项目，日前更是迎来上市公司的整购，是企业罕见的机遇和企业晋升的阶梯。

坪山唯一在售甲级写字楼

近两年来，国内的大房企进入年报季，除了利润和业绩，提得最多的就是粤港澳大湾区。

碧桂园在大湾区有 3700 多亿的权益可售资源；招商蛇口在2018年报提了五六次大湾区，直接把湾区储备归为企业核心竞争力；富力、雅居乐、龙光的管理层在2018年终业绩会上也没绕开大湾区，隔三差五就蹦出几个粤港澳的金句；大悦城、中骏、宝龙等没怎么跟粤港澳扯上关系的，也不忘赶上潮流，频频表态。

房企之外，来自全国各地的企业家也密集调研坪山。11月28日，深港企业家协会联合主办，坪山区投资推广服务署协办，深港企业家考察团一行40多人到访坪山并参观坪山首个甲级写字楼益田·益科大厦。

益田共和城邦，作为益田集团旗舰级百万大盘，紧邻坪山国际会展中心、国家高新区、坪山大学园，还享燕子岭“三园一湖”的城市自然资源，是政府规划的中心区，更是商务中心、商业中心、资源中心，是企业落户坪山的首选之地，未来必将成为投资热土。

作为百万城邦的首发作品——益田·益科大厦，毗邻燕子岭公园、坪山河湿地公园、金牛公园、燕子湖，携手周边优渥生态，傲踞坪山中央公园商务区核心腹地，打造深圳东部标杆商务形象。

韩刚介绍，益田集团将为入驻益田益科大厦的企业提供一系列产业扶持服务，企业在此可以链接上下游各产业链的交流与合作，实现业务纵深发展。

益田新兴产业板块，分别与优秀的产业企业共同成立了多只产业基金，为入主企业提供更多产业支持。

如今益田新兴产业板块已搭建了非常成熟的产业运营体系，打造4大体系、10大平台，分别能为企业提供全周期产业扶持，当企业规模较小及进入上市辅导时，都将获得产业集团相关服务，为企业轻松发展提供助力。

益田集团的六大板块资源也将对入驻企业优先开放相关供应商平台，与旅游商业、智慧地产、新兴产业等板块进行无缝对接，获得相应订单，助力企业发展跃上新台阶。

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2、深圳发展东进的可能性，关于深圳向外发展三大猜想

在做猜想之前，我想先明确两点内容：

1、本次猜想，不局限于今年，而是一个时间周期。是否“扩容”是一个重大的国家决策，涉及方方面面，往往需要经过长时间的调研、论证、讨论，不是一个短期行为。因此，我们进行的深圳扩容猜想是基于先行示范区实现未来5年、10年的发展目标而进行的。

2、本次猜想，仅代表个人观点，也不掺杂任何商业利益。纯粹基于改革开放新机遇的背景下，深圳需要进行的土地、空间拓展的可能性猜测。

贰哥本着从易到难的原则，按照，5年、5-15年、15-30年这样，做出了如下三个阶段的猜想！

“特别合作区”是我国协调区域经济发展的又一次“试验”！

根据官方公布的说法：以先富带动后富解决个别城市发展滞后留下的问题，（比如广东汕尾发展问题）而设立的特殊的地方合作区域，属于飞地经济发展模式。

作为全国首个特别合作区，深汕合作区的前身，是汕尾市海丰县最西部发展相对落后的四个镇，2008年深圳投资建设深汕产业园，两年时间发展成为副地级市，由深圳及汕尾共同管辖。

经过多年的磨合调整，2018年12月16日，深圳市深汕特别合作区正式揭牌，标志深汕特别合作区迈入由深圳市直接管理的全新阶段，成为深圳的第十一区。

相比直接扩容东莞、惠州等部分土地，特别合作区模式，在突破行政区划方面，难度较小。通过在财政留存分配等方面的合作，深圳目前已经全面主导了深汕合作区的经济、社会事务。

深汕合作区目前已转用新的深圳邮政编码、0755区号、合作区内所有居民将转成深圳户籍等，深汕合作区已经成为事实上深圳的一部分，完成了第十一区的扩容。

特别合作区这种模式，可以激发分享土地的城市的积极性，减少扩容的阻力。因为依托深圳的产业、资金支持，不仅合作区经济快速发展，分享土地一方还能共享经济发展的财政分成。

因此，深圳“扩容”的下一个可能是——深河特别合作区。

去年10月底，河源市人民政府网站转发了河源日报一则关于深河特别合作区进展的重大消息：国家发改委有领导干部带队来到河源，就深河特别合作区的谋划和推进工作开展调研。

2019年11月，广东《河源日报》刊发的一则消息称，河源市正式启动《河源市支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区实施方案》编制工作。

随后，河源市发展和改革局启动了“深河特别合作区”发展规划编制工作，成立“深河特别合作区”发展规划编制工作专班，以高起点、高标准科学谋划“深河特别合作区”规划。

目前，湾区壹地产综合各方消息，深河特别合作区选址很有可能在：江东新区、古竹镇等区域。

原因有三：

1、这个区域离深圳相对较近。

2、该区域位于赣深高铁沿线，区域内有设高铁站，未来可以方便与深圳的交通通勤。

3、该区域紧邻河源市区，有助于推动河源市的经济发展。

深莞惠一体化，其实已经提了很多年，但是为何至今跨越三地的公共通勤交通，依然没有预想的便捷？行政区划很大程度上限制了公共交通上的连接作为。

仅仅是飞地模式的“特别合作区”很难满足深圳的需求。扩容莞、惠临深区域，才是深圳一直以来孜孜以求的扩容梦。

我们不妨大胆猜想：随着深莞惠一体化的推进，假如行政区划限制能够被打破，深圳依托先行示范区的政治地位，能将紧邻深圳的东莞、惠州部分区域划进来，将会是深莞惠一体化推进的重要一步！

那么哪些区域最有可能划进来？

我们猜想主要有三大区域：东莞凤岗镇、惠州惠阳区、大亚湾区。

其中，凤岗镇划进深圳的呼声由来已久。

凤 岗

想说爱你不容易

摊开深圳地图，可以明显看到，凤岗像一个楔子一样直插深圳中北部。凤岗最南部的区域，距离深圳中心区的距离，甚至比平湖、观澜、光明、龙岗等区域还要近。

从地理位置上看，凤岗是最有可能划进深圳的临深区域。

其实，以大运城邦为代表的众多凤岗楼盘，由于价格便宜，早在多年之前，就已经入住了大量在福田、南山上班的刚需族。

并且，连接龙岗中心城、平湖、观澜、光明等区域的东西向交通，必须要经过凤岗。如果因为行政区划限制，一定要绕开凤岗，则无形中会增大工程难度、施工成本！

这因为这个原因，深圳地铁10号线东延线，提出经过凤岗再到龙岗中心城的方案，受到了深、莞两地居民的热切关注。

然而，由于涉及行政区划限制，这个提议高调提出，因为协调难度大，最终被搁置。

因此，综合多方面原因，凤岗被扩容进深圳，对深圳利好多多，也是深圳扩容临深区域的重要选项。

相比凤岗，扩容惠阳、大亚湾，则是更多房企、购房者的梦！

惠阳/大亚湾

深圳客的泪与梦

相比凤岗，扩容惠阳、大亚湾更受普通深圳人的关注。

由于地多、地价便宜，近年来，惠阳、大亚湾已经吸引了比亚迪等众多深圳企业外迁设厂。同时，一万多的房价，相比深圳、东莞都便宜不少，因此吸引了众多深圳客前往购房。

▲2019惠州楼市销售金额排行榜

2019年，惠州卖得最火的楼盘排行榜，20强中，有8个位于大亚湾，6个位于惠阳。

最重要的是，东莞的土地开发强度也很大，给深圳提供开发用地的空间其实不大。但是惠阳、大亚湾不同，还有很多土地可供开发，可以给深圳提供更大的产业发展空间。

并且，目前除了厦深高铁已经通车之外，深圳目前还在努力推进深汕高铁、深大城际、深惠城际等工程尽快开工。

另外，根据目前国家规定的建设地铁3大指标：财政收入、GDP、市区人口三大指标中，由于惠州市区人口达不到要求，因此迟迟没办法开建地铁。

惠阳、大亚湾划入深圳后，修建地铁就不再是个问题。

如果把凤岗、惠阳、大亚湾全部划入深圳：那么深圳的GDP可以增加约1600亿，面积增加约1457平方公里，相当于三个半的深汕合作区，常住人口增加约84万人。同时，海域面积也可以增加1320平方公里。

2019年8月9日，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布！

建设中国特色社会主义先行示范区赋予了深圳不次于北京、上海的政治意义。根据中央的要求，深圳要提前15年为社会主义现代化强国打造出一个城市范例，探索出新路径，未来目标是成为全球标杆城市！

目前，全球公认的标杆城市是纽约、东京，深圳与这些城市差距有多大呢？

目前，深圳 深汕合作区的GDP约为纽约、东京的１/3，在经济体量上还有不小的差距。

未来，深圳要用15-30年的时间，成为比肩纽约、东京的全球标杆城市。

这就给了深圳突破行政区划限制的可能。因此，未来深圳远期扩容目标，有可能将东莞、惠州整体划入。

那么把东莞、惠州划入深圳后，深圳的经济、体量会达到什么水平呢？

深莞惠一体后，新的深圳总面积将仅次于北京，而GDP、人口都将超越上海成为全国第一。

东莞、惠州GDP在广东位列第4、第5，深圳扩容整个东莞、惠州，这个扩容猜想，也面临需要统筹考虑的因素。

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