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- 1、二手房购房流程：二手房交易九大流程，学会让你不踩坑
- 2、二手房购房流程，二手房买房步骤详细解读
1、二手房购房流程：二手房交易九大流程，学会让你不踩坑
大家好，我是谢晖。楼市进入到了存量房博弈的时代，所以掌握交易流程还是非常重要的，完整的二手房交易一共分为九步。
第一步是看房，一定不要先去线下看房，先选好区域和价格，在线上看好之后再选择去看房，这里有个前提就是选择住宅，因为国内来说，商铺和公寓的升值空间非常小，甚至是亏损倒贴的买卖，70年产权的住宅还有一定的空间。看房的时候注意楼龄、高速公路、变电站、垃圾站、楼间距、高架桥等不利因素，还有所谓的学区是否有贴出公告、学位是否紧张等，甚至这套房是不是凶宅都要搞清楚，因为低价卖的二手房，必然有背后的原因，可能是房东换房，也可能是房东不看好后市才出手，像现在楼市还处于低迷期的时候，就可以往下砍个5-10万，正常挂牌价业主心里都会高出一些的，所以大胆的去砍价，当然有的中介会两边报价，买家报低，卖家报高，最后两者一平衡，达到成交的目的，这也是业内的一种成交，不然，双方很难心里满意。
看好房了也谈好价了，第二步就是双方的互相查册，买家的话主要是看自己的购房资格是否满足，贷款银行方面可以做到几成首付，卖家的话就是这套产权是否有抵押查封，有没有租赁的合约，房产证是否满五唯一，是单独所有还有夫妻共有等等，因为涉及到后续的过户，必须要产权人都同意卖房才行，当然很多人都是委托中介去查册的，但是结果一定要自己亲自确认， 不然后续交易的时候会非常麻烦。
第三步就是签正式的合同，正常的中介公司都会提供标准合同，这时候要注意的是要确认定金的金额及违约的责任，因为楼市上涨的时候，卖家会比较容易违约，如果定金交少了，卖家赔完你的定金再卖给别人还是可以赚一笔钱，这时候卖家就容易反悔，所以楼市上涨期定金可以交多一点，楼市下跌的时候尽量少一些，但是都不要超过总价的20%，如果100万的房子，最多给到20万定金就可以了。
然后合同里面的条款一定要仔细去看，特别是卖家需要你的首付去还贷款的情况，要约定好首付的支付时间、网签、过户节点，契税、所得税如何出等，还有收楼后的家具家电的归属，最好能拍照记录，以免留下后患，如果房东的户口还在房子上的，一定要加上补充条款，如果卖家未在规定时间配合或者自行迁出户口，尾款1万元不予支付，并且有权利要求强行迁出其户口，因为户口涉及到那你自己的落户和未来孩子的上学问题，一定要多留个心眼。
第四步就是网签备案了，等你交完了定金，签完了合同，就要让你经纪人尽快帮你去做网签，因为一房两卖的情况，很多就是卖家玩这手，想反悔的话，没网签之前都还好操作，网签后就相当于告诉全世界这个房子名花有主了，无法进行二次交易，这里面很多小白会全程委托中介去办理，但是自己一定要在房管局的网站查询是否已经网签备案了，通过网签合同号就可以查询，这个动作一定要做，不要完全依赖经纪人，因为经纪人手上的单子很多，有时候一不小心就容易遗忘或者拖着没去网签，增加的是你自己风险，自己要学会掌握主动权。
第五步是房贷的申请，其实这步在网签之前就要先前置做，业内有一句叫贷款先行，就是你买房除了你的购房资格以外，你贷款的情况要先跟银行沟通，一个是你的流水做多少贷款，另一个则是这个房子的评估价能去到多少，这两个因素都会影响你最终贷款的金额，举个例子，你买一套300万的房子，你准备给90万首付，剩下的210万找银行贷款，但是这个房子可能放在银行那只能评估到250万，按七成首付最多给你放175万贷款，那剩下的35万就需要你额外自己掏了。
所以最好的解决方式，就是提前到银行app或者线下去确认这个小区的大概评估价，像中国银行就可以直接在线评估小区的估价，但是仅供参考，最后还是以评估公司的实地勘测后的报告为准，如果卖家的价格比评估价高出不少，你的首付很可能就比较难做到3成了，这也容易造成最后难以交易成功或者需要额外的借贷才能交易。
第六步，贷款批复报告下来后，双方过户，这步特别重要，一个是首付，另一个是贷款，交易过程一定要走资金监管，首付款一定是进入到资金监管账户的，由银行或者地方住建局监管，而在买家跟银行申请贷款后，银行会根据过户、交税的情况，双方授权后再按指令拨付首付款，等房产证下来后，再把尾款给到卖家，这样可以防止双方任意一方反悔，比如以前有过买家过户的时候提前给了首付，但是卖家跑路或者不见了，也有过卖家过户完，买家首付款拖着不给或者打折扣等等情况，就会造成一系列的纠纷和不愉快了。
第七步，过户完，其实交易就完成一大半了，后面就是等待银行放款和新的房产证，过程中还是双方保持良好的联系，因为现在银行放款速度也特别快，有的一周就可以，正常半个月到一个月就放款了，只要卖家收到尾款，就可以进行最后一步了。
第八步，双方交割物业，这里面要注意，就是之前签合同时候约定的家具、装修是否有大的变动，有的话要提出来让卖家做合同中相应的补偿，然后水、电、气还有物业费的交割，很多人容易忽视，觉得钱不多，但是有的投资客可能好几年都不交物业费，累计下来也有好几千块了，所以不要忽视这些，后续房子交易完，拖欠的钱和滞纳金都是要你给。
第九步，把卖家的户口迁出，这个看你合同约定的时间，一般不要超过半年时间，然后你手上可以押一万块钱，迁出去再给卖家，这样卖家估计很快就会协助你迁出了，这样就算大功告成了，然后拿着新房产证，开启你的房奴之路吧。
2、二手房购房流程，二手房买房步骤详细解读
#房产大真探#以下整理的仅仅是南宁的二手房交易流程，如果是外地的不一定是一样的哦，具体以当地政策为准。
1⃣️：一次性付款交易流程：
1：查档（邕e登查询）
2：申报契税（先申报契税是多少钱，到时候过户时去市民中心交）
3：免税（满五唯一免除税费）
4：过户（是双方去房管局办理产权转移登记）
5：领证（过户完当天就可以领房产证啦）
卖方准备资料：身份证，契税发票，不动产发票，房产证。
买方准备资料：身份证，户口本，婚姻证明。
2⃣️：注销抵押按揭付款流程：
1：查档（邕e登查询）
2：申请银行还款（由卖家来申请还款，有些买家的首付款够就可以拿买家的首付款来付就好）
3：银行出结清证明
4：注销抵押（卖家解压），
5：申请银行按揭（买家申请银行按揭）
6：申报契税（先申报契税是多少钱，到时候过户时去市民中心交）
7：免税（满五唯一免除税费）
8：过户（是双方去房管局办理产权转移登记）
9：领证（过户完当天就可以领房产证啦）
10：等待银行放款
11：领其他权证
12：查档入押（查档显示抵押状态）
卖方准备资料：身份证，契税发票，不动产发票，房产证。
买方准备资料：身份证，户口本，婚姻证明，半年流水，收入证明。
3⃣️：注销抵押一次性付款：
1：查档（邕e登查询）
2：申请银行还款（由卖家来申请还款，有些买家的首付款够就可以拿买家的首付款来付就好）
3：银行出结清证明
4：注销抵押（卖家解压）
5：申报契税（先申报契税是多少钱，到时候过户时去市民中心交）
6：免税（满五唯一免除税费）
7：过户（是双方去房管局办理产权转移登记）
8：领证（过户完当天就可以领房产证啦）
卖方准备资料：身份证，契税发票，不动产发票，房产证。
买方准备资料：身份证，户口本，婚姻证明
4⃣️：按揭付款流程
1：查档（邕e登查询）
2：申报契税（先申报契税是多少钱，到时候过户时去市民中心交）
3：免税（满五唯一免除税费）
4：申请银行按揭（买家申请银行按揭）
5：过户（是双方去房管局办理产权转移登记）
6：领证（过户完当天就可以领房产证啦）
7：等待银行放款
8：领其他权证
9：查档入押（查档显示抵押状态）
卖方准备资料：身份证，契税发票，不动产发票，房产证。
买方准备资料：身份证，户口本，婚姻证明，半年流水，收入证明。
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