日本房地产发展时间，当年日本为何要主动刺破房地产泡沫

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• 1、日本房地产发展时间：当年日本为何要主动刺破房地产泡沫？
• 2、日本房地产发展时间，疯狂的日本楼市

1、日本房地产发展时间：当年日本为何要主动刺破房地产泡沫？

所谓泡沫，实际上指的是一种资产的价格严重背离价值，此时经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济具有两大特征：一是供给量远远大于需求量；二是投机交易气氛非常浓厚。

房地产泡沫，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫的特征表现为，1、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；2、房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大。

具体的市场表现为，房地产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的购房者--这些人一般是以买卖房地产牟利的投机者，其实对房地产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。

日本的房地产泡沫是怎样产生的？

1985年9月，美、德、法、英、日5国财政部长及央行行长召开G5会议，会上各国达成了广场协议，试图调整美元贬值以消除各国贸易间的不平衡。广场协议后，日元持续快速升值，美元兑日元自1985年2月的260.4下行至1988年5月的124.8，日元升值接近一倍。

日元快速升值使得出口导向型的日本经济陷入了“日元升值萧条”，GDP实际增速自1985年4季度的7.5%下行至1987年1季度的1.6%，经济增速降至10年最低水平，CPI当月同比也自1987年8月的2.3%下滑至1987年1月的-1.1%。

为了应对经济下行的压力，1986年日本转向了宽信用、宽货币、宽财政的政策组合，虽然1988年日本经济就开始快速恢复，但宽松政策持续到了1990年泡沫破灭前。

在持续的宽信用、宽货币、宽财政的政策组合下，日本的资产价格快速上升。1986-1991年，日本平均土地价格上涨幅度达到了52.8%。同期的日经指数也从1985年底的13000点附近上涨至1989年底的峰值39000点附近，累计上涨幅度接近200%。

日元升值促使大量国际资本涌入日本，带动了日本的房地产市场和股市，导致日本的房价暴涨，1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格。1991年，东京核心地段的房子价格甚至涨到了6.2万美元/平方米。

房子价格的大幅飙升，更加刺激了日本民众的购房热情，因为买房的人多，市场出现了供不应求的局面，甚至出现了1万人抢1套房的情景。在此情况下，不仅日本民众，许多日本企业也加入了炒房大军，结果导致日本的房地产泡沫越吹越大，以至于许多日本售楼处竟然打出了“卖掉东京房产就能买下整个美国”的宣传标语。

实际上，根据经济学的基本原理，一种资产在持续交易的情过程中急剧上涨，其价格必然会偏离价值。而当资产价格上涨到无法承受的程度时，必然会大幅下跌。结果就是日本房地产的泡沫最终迎来了破灭，日本经济也因此陷入了长期衰退，被称之为“失去的20年”。

日本政府当年为何要主动刺破房地产泡沫，以硬着陆的方式来应对经济危机？

面对房地产泡沫，日本政府采取了收紧货币政策的应对措施，从1989年5月至1990年8月，日本银行5次上调中央银行贴现率，将央行借款的利息率从2.5%上调至6%。同时日本央行要求所有商业银行大幅削减房贷，到1991年已经停止了对不动产的贷款。

在日本央行实施紧缩政策后，日本的房地产和股市先后迎来了硬着陆，房地产泡沫最终被刺破。笔者认为，日本政府之所以要主动刺破房地产泡沫，主要出自以下几方面原因：

一、处理泡沫经济，长痛不如短痛，主动刺破房地产泡沫，可以为经济转型赢得时间，借此机会加快对经济结构进行调整

事实上，采取硬着陆方式刺破房地产泡沫，是当时日本政府不得已而为之的选择。二战后，日本作为战败国，已经沦为美国的附属国。广场协议签订后，美国出台了一系列打压日本的政策，在以美国为首的西方国家联合打压下，日元大幅升值的趋势短时间内难以逆转，日本政府只能采取极端措施处理泡沫危机。

而且房地产泡沫一旦形成，破灭只是时间问题，与其全力保住房价，不如主动刺破泡沫，加快经济结构的转型升级。

虽然日本房地产的硬着陆给日本经济造成重大打击，日本因此而“失去了20年”。但是，从另一方面来看，正是由于日本主动刺破房地产泡沫，才促使日本加快了经济结构调整和转型升级的步伐。

20年来，日本经济看似停滞不前，实际上，日本一直在高新技术和高端产业方面暗中积蓄力量，默默耕耘，使得如今日本在汽车、半导体、数控机床、精密仪器、机器人等方面均处于世界领先地位。

二、房地产泡沫不仅影响楼市，它还关联到诸多上下游相关行业，给日本经济带来巨大的隐患，为了不让房产泡沫拖垮整个日本经济，日本政府不得不采取果断措施刺破房产泡沫

在日本泡沫经济时期，日本几乎有80%的人都成了炒房客，房价不断创出新高。由于大量资金都沉淀在房地产行业，使得其他行业和实体经济得不到发展，导致经济结构比例失调，日本社会因此出现大量失业状况。

在此情况下，日本政府意识到了房产泡沫问题的严重性，为了不让房产泡沫波及到整个日本经济，只能采取快刀斩乱麻的手段处理危机，于是日本央行就采取了连续加息和财政紧缩政策，促使房价快速回落，在此情况下，房地产不可避免地呈现出硬着陆的局面。

三、为了尽快遏制房地产市场中的投机行为，促使房价恢复到正常水平

日本政府认识到其国内资产保有税过低，是造成土地价格暴涨的重要原因，为了尽快达到遏制暴涨的房价和土地价格的目的，针对房产和土地短期交易出台了重税。

对持有房产和土地不超过两年视为超短期持有，并对超短期持有实施重点监管。同时加大对短期（5年内）以及超短期（2年内）持有土地转让收益征税。

此外，1991年5月，日本出台了“地价税”，对持有一定面积的土地所有者征收“地价税”，地价税税率为0.3%，但是对于自己居住的房子不征税。

结语

以史为鉴，可以知兴替。日本房地产硬着陆的沉痛教训，类似于经济发展的教科书，给世界各国上了一课。所以我国在处理当前的房地产问题时，显得十分慎重。

由于中国国情与日本不同，为了保证中国经济健康平稳向前发展，防止房地产硬着陆对于经济造成重大伤害，出现大起大落的局面。所以当前中国处理房地产泡沫只能采取软着陆这一方式，而且它也是当前化解中国房地产困境唯一正确的选择。

2、日本房地产发展时间，疯狂的日本楼市

纷纷攘攘的声音中，不知是谁感慨了一句：这房地产税改革来得恰到好处，中国的楼市，永远也不可能重蹈日本楼市90年代的覆辙。

短短一句话，打开了人们记忆的阀门，上世纪九十年代的一幕突然如潮水般涌现在人们眼前。《广场协议》后，美、德、法、英等各国联手抛售美元，掀起全球美元贬值狂潮，一时震惊天下。

美元汇率一天一变，作为出口国的日本遭了殃。

短短三年间，日元对美元外汇牌价就升值了86.1%，日本外贸出口商苦不堪言，逼得日本政府不得不采用宽松的货币政策扩大内需，以拯救疲软的日本经济。

为此，日本央行多次放松信贷。仅1986年到1987年一年之间，日本央行就5次下调利率，成功让贴现率降到了史无前例的低谷中。

在日本政府看来，宽松的货币政策必将刺激国民消费，从而带动GDP增长，盘活经济。然而，日本国民却纷纷跑去贷款买房，等到房屋到手后，再立刻转手出售，分分钟就能赚得盆满钵满。

1990年，日本的房地产市场迎来了黄金时代。

东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%，其中仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。

疯狂的房价刺激着日本国民不断涌入房地产市场。

一些房屋开发商及中介公司趁机制造舆论，宣称日本是个岛国，土地稀缺，特别是首都东京只有一个，若能在东京拥有一套房产，就是掌握了核心稀缺资源。

这些舆论进一步刺激了投资者们。哪怕1990年在东京买一户60平米小户型便要5千万日元以上，按当时人均四百万日元工资标准，大约要不吃不喝干12.5年——与中国相比确实不多。

日本的年轻人 “抢楼犹如抢白菜”，许多人甚至超出家庭还贷能力购房，坚信今天买房子，明天就能赚大钱。

人同此心，心同此理。在全民买房的热潮下，日本楼市出现了一个“神话”，那便是“土地永远不会贬值”。

几乎所有国民都相信日本的土地是稀缺的，日本的主要媒体，也纷纷宣称日本的经济超越美国，而日本的房价相比美国而言还有充分的上涨空间。

不仅如此，一些媒体还放出“豪言”，表示只要日本人乐意，大可以将东京地皮卖掉，买下整个美国，再将日本人的“美国”租给美国人。

狂热的炒房氛围，让日本“地王”频现，楼市价格屡创新高。

用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你卖，明天他买，形成令人叹为观止的连锁效应。”

楼市的火爆，带给了日本国民无尽的财富，也改变了整整一代日本年轻人的消费观。

当时日本有个流行语，叫做“刹那主义”，指的是及时行乐。换句话说，那代日本年轻人，已然形成了“消费即美德”的共识了。

恰好当时日本整个社会都处于繁荣时期，商家们不断鼓励年轻人去享受生活。

日本国内的每个节日，都被商家们打造成“购物节”，各家百货公司还推出各种会员日，购物日，想尽一切办法刺激消费。

如此一来，日本人的购买力完全释放了出来。在纽约第五大道的奢侈品商店里，挤满了从日本去海淘的消费者，以致一些百货公司不得不对持有日本护照的游客实行限购。

饶是如此，日本人依旧消费了全球约70%的奢侈品。

而日本国内的购物狂潮更加疯狂，每个节日年轻人们都不忘趁机爆买，一些商家看准年轻人的购物欲，在价值100多元的普通巧克力外面包裹一层金箔装饰，然后叫价4000-5000元出售，还供不应求。

这一幕，让人不禁想起楼市鼎盛时期的中国香港。

当初的香港，一面是感慨着“在香港，不买房子就是傻”的刚需族，一面是坐拥房产，疯狂消费的房东们，哪怕大多房东们的房产仅仅是10平米的“鸽子楼”，依然让香港的经济持续繁荣，成为人们心中的“购物天堂”。

日本人对楼市的执念比香港更甚。当时日本的电视、杂志及各种媒体上，纷纷宣扬物质至上，这让整个日本社会都洋溢着极端的物质崇拜及消费欲望。

据媒体报道，当时日本最抢手的工作之一竟然是出租车司机，因为深夜的东京马路上随处可见喝得醉醺醺的人，根本不愁客源。

有时候，人们为了打车还频频上演“斗富”。出租车司机不打表漫天要价成了行业默认潜规则。

不少人为了抢先坐上出租车，时常手握一叠一叠的现金招车，到了目的地就将这些现金送给司机当小费，其中不乏连银行封条都没拆开过的新钞。

看似繁荣的社会让所有人都在纵情享乐，却不知这烈火烹油的繁荣背后，危机已悄然埋下。

疯狂的房价首先影响了日本的实业。许多从前踏踏实实做实业的企业家，眼看炒房成了“财富收割机”，忍不住放弃了原有的产业，把资金转移到房地产中，以便靠着房价上涨赚一把“快钱”。

这直接造成日本的房价、地价继续疯狂上涨，带动建筑用地的价格也水涨船高。

渐渐地，日本实业中的“龙头大哥”丰田汽车、富士重工、日立电机等等企业也因为地价太高难以扩大生产，转而将原本用于投资企业生产的资金投入楼市，正式加入了炒房大军。

据统计数据显示，1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。看似繁荣的日本经济成了空中楼阁，全靠房地产这个擎天一柱勉力支撑。

直到此时，日本政府才发现，房地产正在不知不觉间，威胁着日本“科技兴国”的国策。日本政府再也坐不住了，他们毅然出手上调利率，收紧信贷，主动刺破楼市泡沫。

楼市的神话就此戛然而止。外资和实业老板们纷纷出逃，没有了信贷支撑的日本民众，也无力再接盘如此昂贵的房产，日本房价不得不以一场高台跳水，宣告日本进入了“失去的二十年”。

仅仅三个月时间，东京房价就暴跌65%，无数炒房者一夜之间从身家过亿变成了“亿万负翁”。

到了1992年，日本政府再度出手调控楼市，高调推出“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，终于让成为被神话的日本房地产全面崩溃。

从1990年至2006年，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势，平均房价跌幅约为49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。

这其中，房价泡沫期房价偏高的东京圈，则以下跌67.12%的跌幅将全国平均房价跌幅远远甩在了身后。

随着房地产神话的破灭，房产一夜间从人们眼中的“香饽饽”变成了“负资产”。

因为日本的房屋是永久产权，这意味着房产持有者必须一直缴纳“固定资产税”，而且日本房屋的寿命大多只有25年，一旦房龄接近25年，折损率极大，持有这样的房产无疑是笔“赔本买卖”。

正因如此，日本的年轻人们干脆用脚投票，拒绝继承祖辈留下的房产。原本拥有高龄房产的日本老年人，也使尽浑身解数卖楼，以免一辈子都套死在房子上。

如今的日本，年轻人心照不宣地形成了“远离楼市”的默契，而日本的老年人则一边守着老宅，一边回忆着上世纪九十年代的房产泡沫，那是他们心中抹不去的伤痛。

其实，回顾日本沉浮起落的房地产发展史，我们不得不承认， 如果贪婪与欲望能带给人快乐，那只是晢时的。制造泡沫很容易，但泡沫破灭的伤害，却需要人们用一生来消化。

与其如此，倒不如当初放下执着，从贪婪当中挣脱出来，笑看人生，淡看得失，平和宁静，知足常乐。

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作者：梨院月夜

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