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1、tod项目是什么意思:呸,你也配叫TOD,伸脸过来,挨打
问题来了,现在广州很多地方都打TOD概念,这些TOD枢纽大多都还在起步的阶段,究竟哪个TOD更能做起来呢?今天我们来盘一盘。
先来设定评判标准。
1、仅选取热门的TOD枢纽
2、大型高铁站、轻轨站等
3、原则上选取4条及以上地铁&城轨交汇处(参考《广州市轨道交通线网规划(2018-2025年)》
4、本次盘点不包含中心四区。
按以上四条规则,我筛选出部分广州热门TOD片区。
番禺区:广州南站TOD、番禺广场TOD
南沙区:庆盛TOD
白云区:嘉禾望岗TOD、白云站TOD
黄埔区:镇龙TOD(与增城交界)
增城区:新塘TOD
广州南站TOD
线路:高铁线路通达全国、广州地铁2、7、22号线、广佛2号线。
代表项目:越秀星瀚、越秀星寰、城投领南府
周边房价:3.5-4万/㎡
南站作为广州最大的高铁站,地位那还是很稳定的。连通全国,流量惊人,日最高发送人数为43.5万人,位居全国排行榜首位(历史最高纪录)。
地铁线路可以直达广州市的番禺区、海珠区、荔湾区、白云区、南沙区、还有佛山北滘等区域,一个小时内基本可以满足广州市中心的通勤。
论通达,南站的通达性还是很强的,对于在西部上班的朋友来说,假如不考虑佛山,南站TOD是个不错的选择。
南站的产业规划也还不错。一轴两涌+一核五区的规划,未来这里会做港澳的生意,还会有新鸿基商业、花城汇之类的大型高端商场 、写字楼。
南站最大的问题,是规划较早,站区与周边相对割裂,导致人流无法往商务区疏导。现在,花城汇今年开业,新鸿基也开始动工,解决掉人流疏导的问题后,会逐渐改善。
番禺广场TOD
线路:广州地铁3、3东延线、18、22、17(规划中)、D13(规划中)号线
代表项目:龙湖金地天峯、盛高综合体(未售)
周边房价:3.8-4.5万/㎡
番禺广场是番禺区府所在,地铁站旁已有番禺永旺、基盛万科里等商业体以及东怡新区等成熟的住宅区。
番禺广场站拥有广州最繁忙的地铁线3号线,日后将东延至亚运城,北可至海珠、天河、白云。
18、22号线的站点更多作为南沙的“过墙梯”,连接南站、白鹅潭、天河冼村,日后或有机会连接清远、莞深,通达性强。
17号线连接佛山及黄埔。
在交通通达性方面,番禺广场TOD的表现是很优秀的。
但是番禺广场已是成熟的区域,阿信看了一下,番禺的产业规划主要集中在万博、南站和创新城、汽车城,番禺广场所在的市桥板块没有强势产业支撑。
所以番禺广场现在已经足够成熟,可居住,TOD概念的倾注更多是锦上添花的作用,使住户出行更便利,但区域变量不大。
庆盛TOD
线路:广深港高铁、广中珠澳高铁、广州地铁4、22、31、33号线
代表项目:招商湾区1872
周边房价:2.8-3.2万/㎡
庆盛作为高铁站,目前通车了广深港高铁,1站东莞,2站深圳,3站香港,所以庆盛这个地方是要做香港、深圳的生意的。未来通车了广中珠澳高铁,还会做珠海、澳门的生意。
地铁方面已通车了4号线,连接黄埔、番禺、南沙。未来将通车22、31、33号线,将连接番禺、南站、白鹅潭甚至佛山、莞深等区域。
而产业方面,9月1日港科大开学,3月份南华工贸动工、5月份越秀穗港产学研基地动工10-12月也会将有奥飞数据、湾区创新港、合创汽车和自动驾驶示范区共四个项目开建,区域的产业都开始动工起来了。
当然,目前庆盛给人们的印象还是一片工地、没有人流,加上目前广深港高铁每天仅有两班班次,班次太少。阿信认为,这是由于目前庆盛仍在建设中的原因,相信在产业的进驻之后,庆盛的前景还是ok的。
庆盛TOD对于庆盛片区的意义可以说是至关重要的,因为目前庆盛的产业布局已经明确,港科大开学,产业进入兑现期,只差人流,而庆盛TOD所设线路主要连接珠澳与港深,恰好与其产业相匹配,加上庆盛的国家级站位,未来的发展前景是可以期待的。
嘉禾望岗TOD
线路:2、3、14号线
代表项目:岭南新世界(目前在售新世界云耀组团)
周边房价:6 -7万/㎡
去年有段时间某音很多人去嘉禾望岗打卡,纪念自己逝去的爱情。
为什么呢?
因为嘉禾望岗拥有3、2、14号线三条地铁站,是2、14号线的终点站。南至广州南站、广州东站、广州站,北至白云机场,都是情侣分别的地方,意味着“分道扬镳“。
想当年,阿信也在白云机场~~~哎,过去的事不说了~~~
嘉禾望岗拥有地铁线的通达性很强,基本上广州主城区、西部、南部、增城都有分布。
嘉禾望岗的作用更多地是作为一个“中转站“,增城的朋友来市区,大概率需要来此转乘,所以每到节假日,嘉禾望岗的人流量堪比天河“地狱西站“,在2021年日均客运量统计中,排名第三名。
目前主要承接天河上班的人群,这部分人收入水平较高,承价能力较强。当然,考虑嘉禾望岗的朋友也会看产业和前景。
来看看其周边产业情况。嘉禾望岗靠近白云的产业中心区--白云新城与设计之都,所以有人把嘉禾望岗类比为“白云版天河公园“,
从图上可以看到,产业基本上集中在嘉禾望岗周边,广州设计之都定位为大湾区的设计聚集区以及服务业的聚集地,白云新城打造总部经济聚集区,相当于,白云的GDP主要就是看这里。
在前几天,政府公布了嘉禾望岗新的规划方案,方案规划定位为“白云新城嘉禾望岗商务核心区,产城融合的TOD综合开发示范区”,说人话就是,依托嘉禾望岗的TOD属性,更好地发展白云新城的CBD定位,两者一同发展。
特别要提的是,规划中,嘉禾望岗片区新增规划人口约3.3万人,未来片区的人口还会有增量。
依托通达的交通、增城中转站之一的定位及白云新城+设计之都的产业支撑,嘉禾望岗的人流量不低,所以一直都是购房者热捧的区域。
目前在售的大盘岭南新世界,已经卖了十几年了,二手挂牌价超7万/㎡,挂牌量却较低。一方面是其有华附学校,另一方面嘉禾望岗的素质还是得到购房者的认可的,居住舒适度也不错。
加上未来的规划,预计嘉禾望岗TOD的变量依然存在,未来或还有提升的空间。
白云站TOD
线路:广州8(规划中)、12(规划中)、22(规划中)、24(规划中)、佛山6号线(规划中)
代表项目:建发央玺、保利阅云台
周边房价:4.5-5万/㎡
白云站目前已完成二期站房的基坑建设,预计2023年12月将完工并具备开通条件,也基于白云站多条线路通达,近期白云的风,很大一部分也吹到了这里。
可以看到,在地铁方面,广州8、12、22、24、佛山6号线共5条地铁线路都经过此处,线路通达至海珠、荔湾、越秀、大学城、番禺、南沙、花都,甚至北延至清远、西延至佛山、东延至莞深,地铁线路通达。
考虑通勤的朋友,半小时内地铁可达白云湖商务区、白云新城、白鹅潭商务区,可满足通勤需求。其他线路更多作为中转的作用,花都、白云的朋友到市区均可到此处进行中转。
而铁路方面,白云站的定位为广州铁路枢纽“五主四辅“,项目建成后,主要为承接广州站和广州东站的普速客车,目前已规划了11台24线。
而产业方面,白云站更多是承接白云新城与白云湖商务区的产业规划,有中央商务区与数字科技城的支撑。
目前白云站还未完工,地铁亦还未通车,目前的周边现状一般。但按此规划来看,未来白云站开始运行、地铁线路完善之后,面貌更新,交通通达,变量较大,选择此处的朋友也需要守得住周期。
镇龙TOD
线路:广州21、14、27(规划中)号线、新白广城际(在建中)
代表项目:星汇城TOD
周边房价:3万/㎡
镇龙TOD位于黄埔知识城与增城中新交界,为增城连接市区的重要交通枢纽站。规划的三条地铁与一条高铁,连接白云、黄埔、天河区,为增城刚需群体通勤的重要线路。
产业方面,主要受黄埔知识城的辐射影响。而知识城是黄埔经济发展的重要支撑。
其不仅是中新国家级双边合作项目,还是全国目前唯一经国务院批准设立的“知识产权改革试验田”,是我国撬动知识经济蓝海的支点。
超高定位下,这里的产业发展如火如荼,全面铺开“三集群两高地”产业版图,年度建设投资突破800亿元,是全市最活跃的区域之一。
经过几年的发展,知识城已经累计注册市场主体2.4万家,注册资本近4815亿,集合百济神州、诺诚健华、GE-龙沙等产业龙头,新能源汽车新势力小鹏也加入阵营。
从区域前景来看,目前镇龙TOD还有1地铁1城规未正式落地,加上知识城的产业支撑,未来区域的仍有上升空间。
新塘TOD
线路:广州13、16(规划中)、20(规划中)、23(规划中)、28(规划中)、新白广城际(在建中)
代表项目:星耀TOD、广州城投禧悦府
周边房价:2.8万/㎡
新塘TOD目前规划了5地铁、3高铁、2城轨的交通路网,整体来说,路线较为通达,半小时内基本可以到达黄埔鱼珠、琶洲、增城、东莞等地,更多作为增城通往市区的中转站,目前各线路仍在建设中。
而新塘TOD位于增城人口数量第一名的新塘镇(38.9万人位列增城NO.1数据来源增城区政府),同时更多地承接新塘的产业。
目前新塘站周边已设立总部经济区(广州东部CBD)、会展服务区,与增城TOD相辅相成。而在2022年广州市政府工作报告,广州东部CBD,与万博CBD、白云新城CBD、知识城等,共同被定位为广州科技创新中心。
从产业布局图中可以看到,目前新塘TOD周边已有四座写字楼建起,而依托增城经济技术开发区的进驻产业,新塘TOD的人口增量和城市面貌发展是可以期待的。
综合线路布局与产业布局,增城TOD的前景是可以期待的,但目前其位置不在新塘的区域核心,需要等待一定的价值兑换周期。
总结一下,广州目前的TOD项目主要为三类。
一类为周边已经很成熟,TOD的倾注更多是锦上添花,如番禺广场;
一类是周边很成熟,目前售价也偏高,TOD的存在相当于在这基础上作升级,有一定变量,如嘉禾望岗、白云站;
一类为原本很荒芜,TOD的倾注是从无到有的过程,依托此发展,区域的变量和价值或会有较大提升,如庆盛站、南站等。但需要一定的等待周期。
2、tod项目是什么意思,tod项目怎么开发
记得20多年前刚参加工作的时候,每天早上上班交通是让喜欢睡懒觉的老编头疼的事情,经常迟到。哎~~~ 当时就在想,要是有可以住在地铁上面,出门直接就能下到地铁站该多好。这点小奢望,最近这些年来已经是容易实现的事情了,这类物业就是TOD项目。
TOD:地铁上盖物业是以地铁为核心,在其上部空间建设地铁配套设施,进行商业、办公、住宅等多层次开发建设。以轨道交通为先导促进城市发展,围绕地铁为城市提供配套服务。
地铁上盖,概念最早源于香港,是指建筑物与地铁站厅出入口直接连通,交通零接驳的一种建筑形式。广义地讲,地铁站500~800m范围内的建筑物,能够通过地下通道或者商业设施、其他公共设施与地铁站实现连通,此类建筑统称为地铁上盖物业。地铁上盖物业开发形式多样化,业态及其丰富,包括公寓、住宅、写字楼、酒店、商场等及其它公共设施,如体育场馆、医院、学校以及大型居住社区。基于地铁站的综合业态开发,比如“地铁 住宅”、“地铁 商业”,将逐步成为未来内地房地产市场开发的主流。这类基于地铁建设而发展的项目就是我们常讲的“地铁上盖项目”,简称“上盖项目”。
一. 地铁车辆段
近年来,国内大力发展的更多的是:车辆段上盖开发。那我们首先了解下,地铁车辆段的基本概念。
地铁车辆段是地铁车辆停放,检查,整备,运用和修理的管理中心所在地。主要有以下功能:列车在段内调车,停放,日常检查,一般故障处理和清扫洗刷;车辆的技术检查,月修,定修,架修和临修试车等作业;列车回段折返乘务司机换班;车内设备和机具的维修及调车机车的日常维修工作;紧急救援抢修队和设备;负责地铁系统在运营过程中,所需各种材料、设备器材、备品备件、劳保用品以及其它非生产性固定资产的采购、储存、保管和供应工作。
若运行线路较长,为了有利于运营和分担车辆的检查清洗工作量,可在线路的一端设停车场,负责部分车辆的停放,运用,检查和整备工作。
一个典型的地铁车辆段就是一个开发力度较低的大屋盖,常规屋盖面积约10万平米左右。这样一个低开发度的屋盖真的是很暴殄天物啊,那是否能在这样一个大屋盖上盖房子?答案是肯定的。
二. 国内地铁开发趋势
截止2019年,全国开通轨道交通的城市数量已达40个,运营总长度超过6736公里,轨道交通线网规划获得国家发展改革委批复的城市有65个,其中63个城市轨道交通规划已在实施中。
2020年,国家发展改革委又先后批复了深圳、合肥、徐州和厦门等四个城市的轨道交通建设规划,共计20条轨道交通线路,新批复项目里程达280公里,投资总额达2306亿元
大城市轨道交通发展需求高,建设资金缺口大。近十年来轨道交通单公里造价已经从5亿元上升到8亿元,北京城市轨道交通单公里造价更是已经突破12亿元。根据国家最新政策要求,城市轨道交通建设项目总投资中财政资金投入不得低于40%。
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三. 国内外上盖物业开发趋势
大城市土地资源紧缺,地铁车辆基地开发程度低。国内大部分地铁车辆基地没有做过规模开发,以北京市为例,已实现综合开发利用的车辆基地规模约115公顷,未开发的车辆基地占地面积则有373公顷,开发程度较低。
地铁上盖开发给城市发展和房地产业发展提供了一种可能性。城市土地资源稀缺而地铁上盖及周边有一定的土地资源,如何开发利用是未来城市发展的需要。
日本的TOD发展是基于房地产的发展模式,日本泡沫经济硬着陆后,郊外商务副中心的吸引力下降,在东京中心区内结合轨道交通枢纽的TOD开发成为引领城市更新的主流趋势,位于东京市区的5km范围内有多个TOD项目陆续开发,靠近市区和周边的区域楼面地价上涨达50%以上,而郊区则下降20~30%左右
香港是全球人口密度最高的地区之一,但是其在高密度开发下依然可以保持通畅的道路交通,这在很大程度上归功于当地非常高的公交使用率。
九龙站项目位于香港西九龙港铁九龙站上盖,由佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路围合。项目占地13.54公顷,总建筑面积约109万平方米。
九龙站不仅是采用TOD模式开发建成的城市交通枢纽综合体,还是一个提供各种生活服务和需求的城市商业综合体,其完善的配套功能设施不仅满足了人们的各种生活、娱乐、工作等需求,还极大的提升了站点周围土地的商业价值。
而在国内,绿城的杨柳郡系列产品及万科的天空之城系列产品也是盖上物业开发的佼佼者。
绿城已在杭州、宁波、佛山及哈尔滨等多个城市与当地地铁合作开发了多个杨柳郡系列产品,均为地铁上盖物业。
以宁波杨柳郡为例,项目位于宁波轨道1号线邱隘东站,场地面积约7万平方米,总建筑面积约24万平方米,结构形式为框架体系。其中1~2层为大底盘,划分为8个区块,大底盘的1层为地铁用房,2层为停车场,大底盘上有13幢框架结构住宅,每撞共10层,总高度44.5m,其中住宅部分高30m。
同样,万科在上海、杭州及南昌也已建成多个天空之城系列地铁上盖物业。
以上海青浦天空之城为例,项目整体位于距离地面8.4m的板地平台(车辆段顶板)以上,分为0601~0604四个子地块。0601和0603地块上盖物业为商业、办公,采用梁托柱转换。0602、0604地块上盖物业为住宅(共16栋,9~17层,最大高度72.6米)和车库,采用隔震该项目0601、0602地块下方设置一层地下室(供车辆段使用)。0603、0604地块下方无地下室,板地以上总建筑面积约38万平。
在国内,现阶段地铁车辆段上盖物业的开发流程较为复杂,从规划线路规划及城市规划到发改委申请项目立项,再进行投资人选择到盖下部分的一体化建设,一般就需要跨越多年。而基本需要等到盖体建设完成,再由地方政府和轨道交通单位进行土地确权将盖体及周边白地一起进入土地交易市场进行土地二级开发时,可能真正开始二级开发时很多很多的初设条件都会大幅改变了。
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四. 盖上物业结构设计特点
不同于在自然场地上建造房屋,在地铁车辆段等盖上建造房屋有诸多开发流程及技术上的难点。其中与结构专业相关的大体有以下几个方面。
1. 结构体系
地铁上盖项目的盖上结构设计设计不同于常规项目。其车辆段一般为9~14米大跨度柱网框架结构,盖上结构单体竖向构件无法落至车辆段内部,如地上为剪力墙结构体系,可能会出现全框支结构体系。大多数涉及转换、薄弱层、软弱层、多塔、扭转、形状不规则、大开洞等情况,一般属于超限项目。
2. 转换层结构选型
常规车辆段上盖标高为9米(以下简称9米层),但为满足盖上物业停车以及设备机房等功能需求,会在9米以上再做一层类似常规项目中的地下车库层(常规项目中此层顶标高大约为15米,以下简称15米层)。再考虑到车辆段的大柱网。
一般项目中则会出现在9米层转换和15米层转换二种方向;而根据功能需求及上部荷载及柱网跨度等因素转换构件常用的有梁式转换及箱型转换。
3. 减震、隔震技术应用
地铁上盖物业的开发周期较长,从项目立项到车辆段建设,再到地铁上盖进入土地招拍挂市场正式进行盖上物业开发,中间存在着较多规范更新、规划条件变化、及总图等的调整,因此受限较多,因此,减隔震技术在地铁上盖项目中应用较为广泛。
前文介绍的万科天空之城项目中,就在主楼投影范围内设置了整层隔震层。
同样,绿城的杨柳郡项目中,除了对隔震层的应用外,还大量运用了减震技术。
4. 减振降噪技术的应用
在地铁上盖的房屋,还有一点不可忽视的就是振动及噪音,这也是造成早起我国国内TOD项目未能发展起来的主要原因。
相关研究表明,列车在运行时,平台上盖建筑未采取任何减振措施时,上盖建筑各楼层舒适度指标均不达标,传递至楼板的振动会对居民带来不舒适感,甚至会出现紧张恐慌的心理,降低居民心情愉悦度,并影响工作效率,严重时甚至会威胁人体健康,降低结构的适用性。
其主要来源是:轮轨产生的噪声、牵引动力产生的噪声、车辆非动力产生的噪声。
TOD具有巨大的市场前景,也是人们生活交通方式的一种巨大进步。但在具体的实现及落地层面,还是有不少的技术难点需要各个专业的工程师们去攻克。
可喜的是随着项目经验的积累及新颖工程技术的不断发展,这些技术难点都在渐渐解决。国家即将版本多本针对TOD上盖物业项目的标准及规程。
来源:非解构(non-structure),本文已获授权,对原作者表示感谢。
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