长租公寓的十大模式，长租公寓轻重资产各自发力

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• 1、长租公寓的十大模式：长租公寓轻重资产各自发力，运营能力才是取胜之道？
• 2、长租公寓的十大模式，长租公寓管理系统哪家强

1、长租公寓的十大模式：长租公寓轻重资产各自发力，运营能力才是取胜之道？

当下，无论是地产变革还是市场环境，均驱动着中国长租公寓市场需求持续释放。一方面，地产行业从“增量开发”切换到“存量经营”，对于擅长运营管理的企业而言是一次时代红利，而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓；另一方面，一线城市置业门槛高，长租公寓提供了置业的替代方案，可一定程度缓解住房问题。刚需之下，长租公寓企业代表魔方生活服务集团（以下简称“魔方生活”）在市场上愈发稳健。

按运营商资产持有方式划分，当下的长租公寓主要有轻、中、重三类运营模式。本文将从逐一分析三种模式的特点，使得投资者对魔方生活的运营模式有所了解，而在多种模式之下，魔方生活的运营能力表现突出，释放成长价值。

长租公寓资产运营模式面面观

长租公寓发展至今，运营模式逐渐清晰，普遍意义上可将其分为轻资产、中资产、重资产三类。根据智通财经APP了解，长租公寓的轻资产模式仅提供长租公寓的委托管理服务，不涉及物业的租赁与投资；中资产指公寓运营方向业主包租物业，重新装修后出租给租客，并进行长期管理赚取增值；重资产模式则是运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源，然后对外出租。

轻资产运营模式企业准入门槛低，前期少量投入即可在短时间内开展业务。因此，很多公司选择轻资产模式运营，比如乐乎，目前乐乎团队规模近千人，管理房源64587 间。

事实上，以加盟/托管为核心的轻资产模式，在可对标的酒店领域运用成熟。然而，长租公寓作为受政策推动、需求快速释放的成长期行业，头部企业仍在直营领域摸索，尚未跑出优质的模型，产品设计水平、成本控制能力、运营服务质量远未达到标准化输出阶段。因此，轻资产模式面临诸多难点。比如，项目物业本身的多样化和复杂性，使得产品难以标准化，给轻资产模式带来合作的不稳定性。

另外，行业长期发展的核心是要有稳定的造血机能。轻资产模式更要在运营端节省成本，在收益端提高产品力水平和品牌附加值。部分轻资产模式的企业野蛮扩张，运营内功却远未跟上，因此导致暴雷频出，比如青客公寓和蛋壳公寓。

与轻资产相比，重资产模式胜在对项目把控的稳定性，品牌及产品塑造的标准性，系统及运营输出的统一性。此外，重资产模式对持有方的资金及资源要求较高，因而多是国企、开发商、金融机构采取该类模式。

比如招商蛇口，是业内为数不多在长租公寓业务实现盈利的公司之一，也是唯一一家连续多年此业务实现盈利的公司。目前招商蛇口正在运营的长租公寓大概有3.6万间，主要布局在国内的一线城市，强二线城市。

放眼国外，从成熟住房租赁市场的经验来看，开拓重资产模式，聚焦核心市场，不仅能够保持稳定的出租率，也能获得更强的盈利能力。美国EQR、德国VONOVIA是重资产租赁模式的代表，租赁业务的毛利率均达到20%以上；而以轻资产模式为代表的日本大东建托，其租赁业务的毛利率仅9.1%。

值得关注的是，重资产模式其初始投入都占据相当比重。且由于运营周期长、回报率低，长租公寓发展的背后一定需要资本的支撑，因此该运营模式进入门槛较高，且扩张速度较慢。

回顾几年前房企系长租公寓的规模狂奔，一登场就喊着要达成100万间规模的玩家不在少数。经过了这几年的行业洗牌之后，房企系长租公寓虽然依旧保持一定速率的规模增长，但却主动放缓了规模扩张的脚步。

与轻资产、重资产模式不同，中资产模式以包租为主，重新装修后出租给租客，并进行长期管理赚取增值。中资产模式弥补了轻、重资产模式的不足，与大型机构业主签订长期整租协议，通常能够降低每间租赁公寓的出租成本，且大大减轻了轻资产模式易受市场波动和监管政策影响的风险，更优化了重资产模式前期投入成本高、投资回报周期长的不足。

此外，该模式下运营商往往利用集中采购制度、标准化产品及服务、卓越的管理能力及高技能的劳动力来维持较高水平的运营效率，有利于凸显规模效应。低扩张成本及高运营效率的特点能使中资产模式公寓运营商有效地拓展其公寓网络，并从规模经济中获益。

在规模的基础之上，如何进行标准化、精细化、专业化运营则是对租赁企业更高层次的考验。中资产模式公寓运营商可将整栋物业进行改造出租，有统一化的管理、较低的平均成本、较高的房租收入，以及更广阔的增值服务收费空间。而高质量的服务和管理，有利于形成品牌效应。在品牌效应的作用下，中资产公寓运营商能够为企业带来更高的溢价和更大的客群，因此在盈利能力方面能获得更好的表现。

魔方生活采用的直营模式即为中资产模式的典型代表。

从0到1再到N 规模效应持续兑现

智通财经APP认为，回归长租公寓的行业本质，无论何种模式，底层逻辑是一致的，即管好每间房。这考验的是企业的运营能力，比如成本把控、物业选取、产品设计能力、工程交付落地能力、供应链的保证等等。能在规定的时间以及成本范围之内做出符合定位的产品和服务，在产品投入运营阶段，让所有环节都在合理的范围内，才能形成一个标准化的长租房运营流程。

因此，任何模式都是为真正优质的资产做准备，而运营能力则是企业最核心的基本功，决定了企业的高度。魔方生活正是凭借出色的运营管理，才能实现规模的持续扩张。

招股书显示，魔方生活运营租赁公寓的模式有两种：直营模式，以及加盟管理和第三方托管模式。公司直营模式的成长模式已然走通，从0到1再到N，规模效应持续兑现，实现盈利增长。

智通财经APP了解到，魔方生活标准化的运营流程、产品和服务，使魔方生活能够快速高效地扩大规模，从而稳定交付高质量的产品和全面的服务。公司以标准化及创新的能力达到业内领先的运营效率。根据弗若斯特沙利文的资料，于往绩记录期间，魔方生活每套可用公寓的收入一直在中国五大集中式长租公寓运营商中排名最高。

规模效应凸显，体现在业绩方面是公司运营直营公寓的量效齐升。2019-2021年间，公司直营公寓数分别为27712套、31881套和50074套，实现了三年内规模翻番;得益于运营效率的不断提升，数字化管理以及规模扩张带来的运营成本降低，公司的经调整EBITDA利润率从2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，并在在2022年6月30日进一步提升至18.6%。此外，根据弗若斯特沙利文的资料，魔方生活能够在2021年实现1：115的员工与房间比例，为业内最为优化比例之一。

从行业来看，长租公寓市场规模表现为持续上升态势，整体增速较高，数据显示，2021年我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.4%。而在万亿规模的市场之下，据弗若斯特沙利文报告，2021年中国机构化长租公寓渗透率为7.4%，远低于发达国家（同年英国及美国的机构化长租公寓渗透率分别为42.0%和30.0%），可见长租公寓这一行业仍是蓝海。

机构化程度低，市场结构较为多元，产业链较长，，因此轻、重及中资产模式运营均有其存在的合理性和社会需求。展望未来，多种模式合理融合也是赛道企业的发展路径之一。

魔方生活以中资产模式为主，兼具轻资产模式，并释放出强大运营能力下的规模效应和品牌效应，驱动其稳健拓展更大的成长空间。魔方生活掘金千亿蓝海市场，增长潜力可见一斑。

2、长租公寓的十大模式，长租公寓管理系统哪家强

2015年可以说是公寓发展的元年。国家从税收，产权，金融和政策上全面支持租赁行业的发展，地产，酒店，中介和创业系各路资本蜂拥进入长租公寓行业。有点类似于19世纪美国西部大开发时期的淘金热，大家一窝蜂的去淘金，大部分淘金者都空手而归，反而提供卖水服务的人闷声发财。在长租公寓行业提供“卖水服务”的有装修，家具家电，第三方清洁维修和公寓管理系统。其中，公寓SAAS更像卖水服务，也许会闷声发财。

使用第三方公寓SAAS管理系统的潜在客户有哪些？首先可以排除一些大的品牌公寓。比如，魔方，泊寓，乐乎和冠寓等。在信息的安全性和公司战略层面，他们会重金投入到IT系统的研究，保证自己的脖子不被第三方掐住；大部分个人房东房源不多，而这类房东以大爷大妈居多，学历不高。他们不喜欢使用系统管理房源，更信任笔和记事本。使用笔和纸对他们来说效率更快，管理更简洁，所以，大部分个人房东也不是第三方公寓系统的潜在客户。真正有动力使用系统的是中小公寓运营商和部分房源管理比较多的个人房东。这类房东一般管理着几十到几千套房源不等，需要一定人员和精力去管理。而物业管理是没有惊天动地的大事，大部分是非常琐碎的事情，管理几百套房源，每个月抄写水电表是一门很苦逼的事情，如果能借助于管理系统和智能硬件，这样可以大大提高效率。为了能降低人力成本和提高效率，做到精细化管理，大部分公寓运营商还是会使用SAAS系统的。

这里我们还有说一下蘑菇分,分数的越高越容易获得平台的推荐,它与销售,账务,房源管理和账务有关,所以,做好这四方面,提高蘑菇分,更容易获得蘑菇租房平台的优先推广.

房源管理有分散式和集中式，其他系统大部分只支持一种模式，蘑菇这方面做得不错。上传房源信息和图片非常流畅。

系统还提供了对租客，房东和长租公寓的金额借贷服务。房东和长租公寓需要满足条件才能申请贷款。租客的贷款以租金贷形式发放。

蘑菇的房源可以发布到蘑菇租房，支付宝和闲鱼。当然，由于贝壳和58这类租房平台的兴起，蘑菇租房流量下降不少。在收费方面，蘑菇按年收费5888元/年，如果通过蘑菇的系统收取租金，还要收取千分之三的提现费用，导致了不少房东和公寓方放弃蘑菇，转向其他系统。

水滴管家

水滴管家后台界面

水滴管家成立于2014年，也是从公寓转型做SAAS系统。创始人冯玉光，毕业于上海财经大学，中欧，长江商学院EMBA，也有政府，平安和复星等从业经验，对行业有深刻的了解。水滴管家致力于通过互联网管理方式，替代传统的手工记账工作习惯，实现租务管理、财务管理、权限管理的系统功能。为公寓运营商提供基于软硬件一体化的公寓管理SAAS，链接了租房流量，金融和供应链服务，为客人打造无人值守公寓。

水滴管家运用大数据和AI技术，强化数据驱动的产品优势，集成智能水电表等智能家居产品。可以一键发布到闲鱼，平安好房，支付宝，好房通多平台。2017年水滴管家荣获“公寓信息系统服务优秀奖”。目前，水滴管家客户以华东地区为主，专业版年费5000元。

寓小二

寓小二2015年成立于上海，目前服务30城市5000业主和公寓运营商。公寓运营商可以通过系统进行日常经营管理，从获客、签约、支付到租后水电煤缴费、收租、退房等，实现信息流、资金流、业务流的全流程在线管理，节约人力成本，提高出租效率。2018年6月获得贝壳找房领投的5000万融资，贝壳CTO闫觅加入寓小二董事会。

寓小二后台界面

基本的功能与其他系统差不多，房源管理，合同，门锁水电表，推广，还新增了一个社群功能，可以在后台创建社群活动，目前没有对接金融业务。

寓小二可以一键发布到贝壳找房，闲鱼，58品牌公寓管，房多多，京东租房，省了繁琐的上房源工作。

总体来说，除了字体稍微小了一点，系统中规中矩。系统收费方面，300房以下仅收公众号对接费1000元；他们要对接门锁水电表就是800元每接口；300房以上收6-10元每套房。

全房通

全房通在2014年成立于重庆，因为在互联网基因不发达的地区，初期并没有引起反响。2015年推出正式版的时候，也就十几家公寓运营商在使用。2018年6月，全房通被“会找房”控股，会找房通过金额服务，陆续推出了免费SAAS公寓管理平台和租房平台。

全房通系统PC端后台

全房通覆盖了租前，租后，签约，财务,OA，装修，配货，金融，电子签约，智能硬件，销售等20多个模块，通过PC端，APP端以及微信端实现高效的操作。收费方面，全房通按照区间房源收费。具体收费如下：

房乾

房乾是国内较早针对对大型公寓和开发商的saas系统提供商。公司成立2016年。房乾以智能化，移动化，高效化为特点，将繁琐的房屋，客户，服务，利润核算，支付，签约，推广，智能设备，品牌建设等企业管理业务简化加速，提高效率，减低成本。当然，个人认为系统的整体流程和操作偏向于大型的公寓和房地产商，不太适合中小公寓运营商。

智小窝

智小窝是由中证云星研制开发的长租公寓管理SAAS系统，于2017年成立，相比于前面几家公寓转型做系统服务商的企业，智小窝更偏向于技术型团队，团队CEO和CTO都出身于华为。智小窝除了服务于长租公寓运营商，还针对深圳农民楼众多，推出农民房与长租公寓相结合的管理系统，改变其租赁管理的方式。以智能硬件为基础，软件系统为管理手段，解决当下农民楼落后低效的管理痛点，充分整合、挖掘、利用信息技术与信息资源的基础上，融入线下周边商户资源，实现线上线下融合发展，让科技真正服务于用户。2018年中证云星获得深圳农商行旗下信托基金的投资，农商行全方面的支持。从18年5月份推出正式版，到19年6月份为止，管理15000栋房子，10万 的房源。

设备：系统对接了云钉，果加，贝蛋，亿玛等厂家的智能设备，公寓运营商可以在后台实时看到水电数据。

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