第四代住房弊端，被福州玩坏了

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1、第四代住房弊端：一年时间，第四代住宅，被福州玩坏了？

按4群网友的一句话总结：从最早的期待到现在一点兴趣都没有。

第四代住宅

关于这个新产品，网络信息如下：第四代住房，又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑。

目前分成三类，空中停车住宅、空中立体园林住宅，这两种看上去更像这个产品真正的构想。

不过从福州和目前全国的第四代产品来看，都是第三种，就是保留了传统住宅设计，添加私家花园和共享庭院，就是所谓的前庭后院。

对于这种生态住宅，有一些限制，大体如下：（搬运博宇设计关于缦云的文章内容）

空中花园：

· 住宅每套设置空中花园。

· 外挑尺寸大于2.4米且不超过3.6米。

· 高度不小于两个自然层，平台不封闭，无围护结构。

· 覆土深度不低于0.5米，平台绿化面积不小于其水平投影面积的60%。

空中园林街巷：

· 开敞式公共休闲绿化平台，连接一定数量的住户并供业主共享。

· 层高不小于两个自然层高的，不封闭，无围护结构。

1、空中花园：水平投影面积可以突破套型套内建筑面积15%的限制；平台外挑尺寸小于1.8米的部分，按投影面积1/2计容及计算产权；大于1.8米的部分不计容不计产权。

2、空中园林街巷：不计容不计产权。

关于这些内容，都是针对第四代住宅，主要关注点：

1、空中花园禁止封闭，高度是两层，可以理解成露台。

2、花园超1.8米部分不计容，小于1.8米一半计容，相当于1.8米以上赠送，以内跟阳台一样。

3、庭院街巷业主共享，同时不计容，就是赠送。

按缦云户型图为例，南北阳台的超过1.8米部分的花园部分全是赠送，同时电梯厅北侧的空中坊巷也是赠送。

优缺点

关于这个第四代住宅，看上去很好的实现了大平层住宅，与传统别墅的庭院的结合，同时还给出了部分政策支持。

当然伴随着新产品，肯定也有一堆缺点被诟病，大体如下：

1、花园的养护问题：虽然采取智能滴灌，不过面对花园的成长始终需要维护，同时还有排水的问题，以及花草是否吸引蚊虫等。

2、无法封包问题：对于超大阳台，被禁止封包，同时是两层高度，也没办法操作，对于福州的台风，还有小孩子的游玩，看上去也是无解。

3、隐私采光问题：由于花园阳台的进深基本都在3米，很容易遮挡楼上，同时错层的布局，楼上楼下也存在隐私。

当然为了建筑安全，对于这种空中花园，种植的植物也基本为浅根系，防止破坏楼体，加上覆土的承重等，这个新产品的建安成本也偏高。

福州在这种产品的推广上，还对户型面积做了限制，按最新土拍公告来看，要求是144平米以上，从目前几个产品来看，除了国贸天琴湖是135平米起步外，剩余也都是144以上。

为何被玩坏？

福州关于这个新产品，推出也满一年，从建发缦云年初上市，标榜福州首个第四代住宅，同时通过低容积率的优势，减小公摊，加上2T2的软隔离，做到南面独享花园，偶数层北面也独享庭院。

当时供应的舆论：建发玩得溜，这新产品真不错，赠送这么多，可惜面积太大，只有改善才能买。

在奥体遇冷严重，地块底价成交的背景下，这个定位改善的新盘，做到了热销，可以说结果是出乎意外，网络很多都把原因归结到第四代住宅的稀缺吸引力上。

随着缦云热销，闽北CBD的第四代豪宅，国贸天琴湾上市，一次性开盘就热销，精装均价5.5W，套均1500W。

看上去这个新产品，在楼市遇冷的时候，成了去化的催化剂。

随后的玩法开始逐渐离谱，由于土拍遇冷，福州为了吸金，开始提供容积率和限高。

最明显的就是晋安湖CBD的商改住，以及上海西新村的旧改。

两个区域的容积率都达到3.0左右，限高100米。

在这样的背景下，提供指导价到4.5W，同时再给出第四代住宅这个政策支持。

只不过从发展来看，这样的玩法，有点被玩坏了。

先聊聊近期备案的马尾中建元享府，房企兜底马尾地块，容积率3.4，限高100米，面积36.39亩，成交楼面价1.3W。

项目备案毛坯均价2.4W，这样的单价，在市区肯定不算高，只不过项目位于马尾，如今的马尾遇冷严重，售价低于2W，大部分新盘都以刚需为主，试图依靠低总价来吸引外溢刚需。

只不过项目定位第四代，户型起步是150平，按2.4W均价计算，相当于总价360W。

由于高容积率+高层住宅定位，这次备案的175平复式，公摊43平米，公摊率24.5%。

虽然门口是地铁站，不过作为改善，南面被新大陆遮挡一线江景，少了加分项。

对于项目的去化，虽然刚上市，不过基本在拿地的时候，就可以确定是一个难卖的项目。

第四代住宅的高建安，注定了它不适合低价房价偏低的项目，只有高价项目才能压缩建安的占比，加上高容积率导致的高公摊，以及要求的大户型起步。

这些基础条件已经决定了这个盘，就没办法按板块的需求定位去做建设，变向加大地块的上市难度。

对于兜底国企而言，2.4W的备案价，1.3W的楼面价，差价9K，对于普通刚需盘，可能还有利润.

对于这个第四代住宅加持的项目，在不降价的背景下，也已经难言利润。

目前随着第四代住宅供应增加，稀缺性消失后，这样的高密度住宅，在马尾区，可以提前宣布，兜底的国企，亏本可能都不太好卖。

除了马尾的项目外，东区的天琴湖也开始预售，项目指导价4.5W，国贸底价拿地，楼面价2.26W，要求100%精装，容积率2.8，限高100米。

项目还未开盘已经提前采取分销，宣称3.2W起，按群友分享，首开均价预计在3.5W左右。

对于项目而言，地处东区，指导价4.5W，可以说如果按规划，建安成本也可以压缩占比，奈何目前的东区滞销，竞品一堆。

国贸虽然是兜底，但是楼面价也达到2.26W，加上精装要求，项目的招标公告，建安达到了7.2K，可以说成本已经近3W，目前3.5W的售价，基本也是提前宣布没钱赚。

不同于高峰期拿地房企，项目是在低迷的土拍，房企兜底拿下，奈何结局居然是没钱赚。

当然700+套的房源，最后的结果可能不仅仅是没钱赚。

目前最大的争议就是公摊，按3群lili分享的资料来看：

项目135平米的户型计算，把庭院和阳台花园的面积都纳入，合计128平米，公摊极低。

至于为何会导致所谓的得房率低？

按实际计算看看，庭院和卧室南向阳台面积，合计34.7平米，套内93.3平米，公摊率25%。

而这个套内还是包括了设备平台、飘窗等赠送，如果扣除这些赠送，再把阳台半计容等全部纳入计算，项目备案的套内面积是86平，公摊率36%。

当然以上计算，也仅仅是参考，实际以最终备案为准。

导致如此高公摊，也是因为这个第四代住宅，当然不是指产品所谓的前庭后院导致，而是因为规定的产品起步面积。

在容积率2.8，限高100米的背景下，已经不太适合做刚改的2T2，由于高层住宅的消防配建，要求双楼梯和防火间等，导致这种高层公摊一直居高不下。

目前常见就是两种，做连廊户型，平摊后降低占比，做大平层改善，大面积降低占比。

从目前东区的处境来看，这个地块可能最好的参考是就是北面的揽湖郡，部分高层刚需+小高层刚改。

奈何面积被限制，此时如果做135平米以上的连廊，明显会被吐槽的更惨。

所以只能做了2T2的刚改产品，加上高层住宅电梯联动使用，庭院部分也做到不到独立使用。

做个公摊的参考：

国贸天琴湾：240平-公摊48平， 263平-公摊47平

龙庭路95号：235平-公摊37平，283平-公摊45平

建发朗云：180平-公摊46平，234平-公摊48平

建发玺云：178平-公摊42平，211平-公摊41平

建发缦云：169平-公摊34平，147平-公摊34平

从这些备案公摊面积来看，只要是高层住宅，公摊基本都在40-48平米，其中建发缦云，由于是小高层住宅定位，所以公摊最少34平。

以此类推，天琴湖是30-32层住宅，公摊预计更高，基本可以锁定45平以上，这样的公摊面积，要想公摊率在25%，已经要求户型面积不能低于180平米。

所以对于项目的高公摊，并非是第四代的锅。

真正的问题是因为，第四代住宅限制了起步面积，加上高容积率定位，区位做不了高改的混合问题所致。

即便项目已经通过设备平台和飘窗赠送了9.5平米，奈何依然弥补不了这个缺憾。

新模式思考

这几年福州的楼市颇有意思，2018年推出的安商房，通过商品房和安置房混合，希望借此拉高安置房的居住品质和标准，希望很美好。

随后的发展，纯商变成稀缺品，安商房被人诟病，商品房的高物业费让拆迁户无法接受，拆迁户无证低价甩卖的情况让商品房业主无法接受。

可以说安商房的模式，看上去很成功，成功的压制了福州的房价，最终的结局在楼市遇冷后，安商房也被福州默默抛弃。

除了安商房外，这几年开始流行TOD，地铁上盖，推出了不少超级大盘，比如万科城市之光、大东海江山府、榕耀之城等等。

关于TOD主打都是地铁直达小区，但是伴随着一系列隐患也同样被人诟病，比如地铁是否产生震动，小区进出问题，大盘的管理，人流问题等等。

随着这些大盘的推出，不少远郊盘也进入滞销，加上TOD的上市周期偏慢，可以说也变相压垮拿地房企，至于未来真正的居住便利度，也只能等交房再做观察。

随着安商房、TOD热度过去，福州开始推出第四代住宅，从建发缦云低容积率的优势，宣传是空中别墅。

一年过后，高容积率地块也给出这个产品加持，一下子变成了钢铁森林。

虽然房企在产品上，也给出了靓丽的设计，效果肯定强于几年前的这类产品。

奈何被限制的起步面积，区位做不了高改的缺陷，高容积率带来的低得房率，偏高的建安成本，供应增加后稀缺型的消失。

这些缺点同时加持下，让这个新产品，一年时间，舆论已经逐渐倒转。

可以说，在福州吃螃蟹，不容易。

2、第四代住房弊端，第四代住房究竟长什么样

| 七一城市花园俯瞰效果图

据悉，在去年5月，湖南省住建厅、政协委员、住宅产业化促进会、株洲住建委及相关专家成立联合调研组，就该项目赴成都市调研，调研选取较为符合第四代住房或庭院房特征的成都市新都区“七一城市森林花园”项目作为重点调研对象。

该项目由8栋各30层的绿色住宅楼组成，总占地面积为2.12万平方米，建筑面积15万平方米，总绿化面积为3.39万平方米，绿化率高达160%，其中，立体绿化面积为2.72万平方米,地面绿化面积0.67万平方米。

| 七一城市花园实景图

将森林与城市高层建筑相结合，形成具有一定生态功能的生态建筑群落，并通过植物的造氧增湿、净化空气、削减噪音，来改善气候环境。家家有庭院，人们在家就可种花种菜，重新塑造了人、建筑、农业的关系。

“七一城市森林花园”被成都市林业管理局定为“垂直森林”的建筑试点。专门的养护和浇灌技术加持下，每户的外延空间中，乔木、灌木、常春藤、桂花、三家梅、樱花等花卉绿植达20余种，生长空间为6.3米，露台还可栽种5米以上大树，整个项目的绿化覆盖率超过其项目占地面积的100%。

于2018年7月亮相，目前已售罄，这也说明第四代住宅是符合广大人民居住愿景的，有着深厚的民众期盼。

从茅草房，到瓦砖房，再到现在人们普遍居住的电梯房，随着生活方式的巨大改变以及物质生活的改善，建筑发展史一共经历了三个阶段。

从基本的遮风挡雨，到可持续居住，再到更为便利、舒适的居住场所，人们对居住环境的要求也越来越高，建筑城市化进程下为了节省土地资源，第三代建筑“电梯房”应势而出。

城市发展脚步的愈发加快，噪音、尾气等污染也随之而来，封闭式的电梯房把人们困在一个个方盒子里，现在的第三代电梯房也难以满足人们的需求，更亲自然的低密洋房、别墅成了人们的更高追求。

但是这类住宅往往价格高，且大多远离市中心，对大部分人来说，是难及的。

于是，“第四代住房”来了。

集合中国传统的四合院、街巷胡同、低层别墅、第三代住房-电梯房的优点于一身，创新出了一种绿色生态建筑。第四代住房也被称为“庭院房”。

使家变成家园

使城市变成森林

使人类居住与自然完美契合并鹭港共生。

每层都有公共院落，每户都有私人小院及几十平米的土地，可种花种菜遛狗养鸟，可使用专门的电梯将车送到每层的住户门口，建筑外墙长满植物，人与自然鹭港共生，让足不出户就能回归自然、拥抱自然得以实现。

在今年年初，**爆发后，私密性、家庭互动，宜居，更高的绿化率，成了大多数家庭的购房首选。对比高层建筑，第四代建筑显然更符合要求。

选址没有限制，可建立在城市中心，真正的出则繁华，入则宁静。

层层有绿色，户户有大面积私家庭院，把繁茂垂直森林搬进了家中。

更符合现在建筑美学，房子，不再是一堆钢筋混泥土构筑而成，更多了一分艺术感，一分家的温馨感。

土地成本不是太高，占地面积和普通高层相当，大多数老百姓也能够住得起。

更利于构建人与自然鹭港发展的社会主义鹭港社会，这也是我国当前的一项重大战略性任务，所以政府也势必会大力支持。

楼上的阳台很可能遮住楼下的采光，造成小黑屋问题；再者，楼上转角阳台和楼下相隔太近，从楼上庭院可以轻松跳下进入下层，这样私密和安全性都无法保证。

维护成本过高，植物养护、搭配、排水、浇灌、防风、荷载等一系列问题。

植物多的地方，蚊虫向来不会少，尤其是夏天，森林里的房子虽好，成堆的蚊虫更是令人头皮发麻。

996的工作饱和度，大都市动辄一两小时的通勤时间，哪还有时间去打理这些绿植们。

第四代创新建筑技术还不够成熟，可能需要较长时间不断去改进。

这样的先进设计理念还不够成熟，“第四代住房”并不是中国第一个提出且实操的，早在上个世纪90年代，就有设计师将垂直绿化引入马来西亚Mesiniaga大厦，近年来，在全球各地也出现了不少类似的“第四代住房”，如意大利米兰垂直森林，新加坡EDEN公寓等等。遇到的困难非常多，基本以失败告终。

第四代住房更符合人们对改善型住所的追求，但是目前这项技术还不够成熟，在实施过程中，会有很大的阻碍，可能还需要很长一段时间去不断的优化。

但是第四代住房的出现是必然的，是顺应时代发展的。

希望第一批第四代住房的践行者们，能尽快的解决好这一系列问题，让我等普通老百姓们都能住上第四代住房！

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