上海房价走势最新消息，上海各区房价走势图（未来三年房价涨跌看这些）

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1、上海房价走势最新消息：上海楼市：未来三年房价涨跌看这些！

提问：沪叔，你好！在14号线嘉怡站附近上班，5－600万计划在普陀区14号线7站以内买个小两房二手房，建议哪个小区好？地段最重要的，能自住还要有保值价值的，新上海人，估计还要考虑读书，阳光威尼斯不考虑，污染环境。

沪叔：你好，您的问题我已经了解，如果考虑自住舒适且保值的话，建议次新商品房，建议6百万可以建议看看江桥和宝山大场这边，普陀也有合适的，但房龄偏老，2000年左右的。

提问：沪叔你好，本人上海人，由于是二贷，置换首付预算大概在450万左右。想问问徐汇区龙华板块和虹口北外滩板块有没有合适的00后两房户型，或者有更好的建议，谢谢。

沪叔：你好，450w二贷首付成本，去掉30w税费中介费，可买550w-600w对应总价房源。龙华这边大部分是楼梯房工人新村，老小区，房龄集中在1980-1995年之间，大部分均价在9w上下，北外滩这边老塔楼比较多，均价在8.5w-10w，所以您预算对应买到的小区无品质可言，房型也相对比较鸡肋，买进去就是老破小或者老塔楼，增值溢价能力较弱，是随版块增幅的选择。

提问：沪叔，你好，看了很多开发商都会打出大虹桥的概念，其实一直我也不太明白大虹桥是哪一块？九亭是不是也属于大虹桥部分，在这里买房的话，可不可以呢？

沪叔：你好，大虹桥板块该板块是上海十三五规划中重要的商务经济战略支撑中心，囊括闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，同时也有许多辐射板块。无论是空铁一体化打造交通枢纽，进博会、展会等吸引众多产业，还是愈加完善的基础设施建设，大虹桥板块都可以称为是一颗冉冉升起的新星。其中，崧泽大道、蟠龙路板块自住投资是较好的选择。但如果预算有限，那么嘉定江桥、松江九亭、青浦华新这些板块都值得关注。近年来九亭，江桥等板块备受关注，江桥这几年新房较少，九亭也接近饱和，但九亭的教育发展潜力不错，也有生活的烟火气息，值得争取一下。具体投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，想问问九亭的复地富顿街区三期是否值得购买，是否可以保值升值，本人也是第一次买房所以比较谨慎。

沪叔：你好，复地富顿街区属于松江九亭的新盘，小区临河，距离9号线地铁站1.2km，周边带沿街底商，商场1km范围内步行可达，生活便利。户型56-159平，可以满足不同客户的需求。如果积分够，且对于区位能接受，是可以入手的。松江九亭的区位不错，离市区近，交通便利，这边保值是没有问题的。

提问：沪叔，你好，本人在虹桥工作，购房预算在400-600万左右，在哪里买房性价比高呢？可以推荐一下吗？

沪叔：你好，工作在虹桥的人群怎么买房，有以下几种推荐：一是北新泾，离虹桥近，无论是地铁还是自驾，都方便快捷，新房需求旺盛；二是徐泾/华漕/莘庄，徐泾发展成熟，新房多；华漕教育资源在增多中，交通在规划中，区域价值在提升中，很有潜力，离虹桥近且教育资源优质，建议考虑；莘庄地段好，配套成熟，适合对地段要求高的刚需刚改用户；三是江桥，公共交通目前不便捷，但有高架高速，自驾方便，四是华新/九亭/青浦。华新离虹桥较远，价格低于前几个板块，但有巴士可以抵达虹桥，公交车转地铁也可以，自驾也不用很长时间，性价比不错；九亭商业成熟，居住体验感好，轨道交通和公交都可抵达虹桥，自驾更方便；青浦房价更低，在售的是地铁别墅。总的来说，如果经济实力有限，需要离地铁近，购房预算在400-600万左右，具体上海买房建议，详见知识星球内部分享 。

提问：沪叔，你好，请问以后买房根据菜区房来买，是有合理呢？

沪叔：你好，很多人说，菜区房只是个段子，过几个月，谁还记得你当初发了几次菜。其实不然，菜区房并不是发了几次菜，这么简单。其实所谓的菜区房，就是小区在特殊时期依然能最大限度的保障居民的居住体验的综合实力。指数主要指三方面，一是物业服务水平，除了针对全体业主，在特殊时期，针对出老人、学生、病人等更需要特殊照顾的群体提供相应的物业服务业主信息的管理，每家每户住几口人，是否常驻，自住还是租客，是否有特殊人群都要有完整的信息记录，积极响应和责任心，物业人员的服务理念和意识，遇到业主提出问题不能一句不知道、不清楚，我们也管不了，等等就算完了。

二、业委会的组织管理水平，业委会对小区现存问题的收集、整理、解决方案的制定和实施，对业主行为和意识的合理引导，对物业的监督和沟通。

三、小区业主的综合素质和资源调动能力，包括人口结构，职业分布，教育水平是否有群租，每个小区都住着各路神仙，在特殊时期，这些人就可以利用自己的能力和资源，为小区做出自己的贡献。这三点平时也会影响我们的居住体验，只不过在这次特殊时期凸显的比较厉害而已。而且我们平时买房的时候，也会有人比较关注这些，但是比较少而已。未来大家在买房的时候肯定会越来越多的关注这方面的因素，居住体验会成为一个非常重要的购房因素，甚至会超越简单的地段因素，这也是让房子回归住的核心属性和房住不炒的结果体现。所以菜区房并不会简简单单的只是个段子，很快会被人遗忘，肯定会越来越多的影响大家的购房。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

2、上海房价走势最新消息，上海各区房价走势图

在看到上海全新房价格局的同时，后台很多朋友想看不同房龄二手房的价格，今天TA来了

「上海次新房房价地图」

数据截止到2022年7月；本文中提及的价格都是板块内次新房房价，后文不再重申；蓝色代表板块内没有次新房

先来说说次新房的定义：房龄在2008年后的二手房住宅（包含动迁房），区别于98年之前的老公房和98-08年的早期商品房

再来说说价格口径：图中次新房价格是市场价，区别于合同价和挂牌价，顾名思义，市场价更接近当下的真实成交价

如果说板块房价地图代表了板块的整体实力、涨跌幅地图代表了板块的向上动力，那次新房作为所在板块的价格、居住品质排面，「上海次新房房价地图」就是板块的魅力

毕竟置业二手次新房的朋友，都是对地段、居住品质、产品力有更高要求的，最终，都体现在了价格里面

而这个价格，可能超出了很多人的预料，次新房均价超过10万/㎡的板块就有30个

我们一起来看看

先说一个关于次新房「稀缺」的数据，从全市统计来看，上海次新房存量约270万套，占到上海二手房总存量的约32%，整体来看，并不算稀缺

但是当具体到某一个区域，稀缺性就非常明显了，传统市中心7区的次新房存量占比仅为总体的约10.72%，黄浦、长宁更是占比不足1%

也正是这一部分市中心的次新房，成为了上海楼市金字塔的塔尖存在

「上海外环内次新房价地图」

中环成为一个明显的分界线

除了新江湾城外，深红色几乎都聚集在中环以内，南京西路、陆家嘴、前滩、徐汇滨江，传统市中心板块和新兴板块共同撑起了上海楼市的天花板

当我们聚焦到外环内，浦东和浦西几乎是不分高下，当然，上海地倾西南在板块房价地图上也得到了印证，下面一房一万为大家制作了不同价格板块的分布地图：

第一梯队

均价15万/㎡以上

均价在15万/㎡以上的板块，只有8个，其中6个分布在浦西

之前板块房价地图中排名第一的前滩，在「上海次新房房价地图」中，只能排到第6名，而且与第一名的差距，高达30%

除了南京西路和淮海中路和龙华之外，其余5个板块都是滨江板块，而且都是有大规划加持：陆家嘴-金融中心、北外滩-世界级会客厅、黄浦滨江-金融城、徐汇滨江-国际创新创意产业群、前滩-上海城市中心3.0

地段 规划=上海楼市天花板

第二梯队

均价10-15万/㎡

如果说在上海楼市的金字塔尖（15万/㎡以上），浦东只是属于弱势，那么在10-15万/㎡这个分段，浦西完胜

传统市中心板块在这个段位，占据主力地位，除此之外，新江湾城作为唯一一个中环外板块，表现非常突出，也是「上海次新房房价地图」中为数不多突破环线的板块

第三梯队

均价8-10万/㎡

8-10万/㎡的板块，主要集中在中外环附近，仅从图中来看，浦西外环大于浦东中环，这明显与大家的体感不符

而原因其实也很简单，浦东外环内的次新房中，有相当一部分是动迁安置房（房龄2008年以后），拉低了板块次新房的均价，属于结构性缺失

最典型的，像关注度比较高的板块，比如古北，二手房主力是老公房和早期商品房，没有商品次新房（新建商品房进入二手市场），因此排名不够突出

第四梯队

均价5-8万/㎡

价格来到5-8万/㎡，外环板块开始进入视线，华漕、徐泾、莘庄、高行、唐镇

但是与板块房价地图不同的是，每个梯队都是依次向外，从内环内到内中环再到中外环、外环外，这种现象其实与我们体感中很多外环外板块的价格已经赶上中心城区略有落差

而这种落差行程的主要原因就是，外环外次新的价格超过了中心城区的老公房或者是早期商品房

同房龄产品，价格梯度非常有序，这一点在后续的「上海早期商品房地图」和「上海老公房地图」中，可以得到进一步印证

第五梯队

均价3-5万/㎡

第六梯队

均价3万/㎡以下

第五、第六梯队主要集中在外郊环，也是次新房中“动迁”含量最高的梯队，所以价格总体偏低，部分板块内的商品次新房价格还是非常可观，比如九亭的贝尚湾、嘉定新城的西郊金茂府等等

但次新房的定义本身就有其含义，2008年以后的小区，无论是商品房还是动迁房，小区设计、户型设计相较于之前都是有明显改善的，对于很多朋友来讲，都是可以考虑的置业选择

总结

看完次新房的房价数据，如果只能用一个字来形容，那一定是“贵”

很多板块的次新房价格高出板块整体均价超30%，最夸张的陆家嘴、淮海中路板块次新房更是超过了板块均价的80%

一房一万在直播中多次提到过：随着市场行情分化，外环内的二手房、新房将越来越稀少，而更稀少的「次新房」，无疑是很多购房者的终极目标

但与此同时不可忽视的是不同板块间的市场已经越来越走向分化，强者恒强是主旋律！

买房建议方面：

从当下的市场行情来看，次新房的价格走势相对坚挺，业主心态良好，议价空间不大，对于一些短期内没有新房供应的板块，可以着重考虑相邻板块或区域的新房

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