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1、来福士购物中心：深圳来福士，雄起
作者：福贵
深圳来福士广场（以下简称“深圳来福士”）大变样了！
作为凯德置地在华南地区的首个商业项目，深圳来福士自2017年开业以来，已运营五年了。
对于这个项目，从开业前的备受期待，被众多媒体争相报道，到开业后令人失望，众多品牌撤出，深圳来福士就像从过山车顶端俯冲下底部，在深圳商业市场没有掀起多少水花。
独角Mall也曾就这个项目做过多次实地探访，地铁9号线开通之前以及开通之后，深圳来福士的情况并不好，没多少人逛，商场内空铺很多。
此后虽又去过几次深圳来福士，但情况并不乐观。
历经几年疫情冲击后，深圳来福士的情况又如何？是变得更好，还是变得更差？7月24日晚间，笔者来到深圳来福士现场，看到了不一样的场景。
人气火爆
多家餐饮店坐满
先上几张现场图，看看如今深圳来福士的人气，真的是刷新了笔者对深圳来福士原有的印象。
总体来讲，整个商场有了很大改善，商场内除了少数几个铺位围挡，基本都已经开业，而且不少品牌店内人气不错。
具体来看，负一楼，以餐饮、零售为主，人气相对最好。
尽管当时已经是晚上八点左右，但还是能在餐饮区看到不少人在用餐，像克茗冰室、小杨生煎、万利记等多家轻食餐饮店坐满了人。
位于负一楼的TASTE精品超市，可以看到有不少顾客在选货。
还有华为、好特卖等零售店也吸引了不少人。
一楼，以零售服饰为主，现场来看，人气也挺好，一些零售门店内也有些人在逛。
像岚图、蔚来、五菱（非零售店，仅有展区）新能源汽车，能够看到有些人在试车咨询。另外，凯迪拉克新能源车处于围挡状态，估计过段时间会开业。
星巴克、M stand、混果汁等茶饮咖啡店也有一些年轻人在聚会聊天。
二楼，比较偏向轻食茶饮和生活方式类品牌，如喜茶、丘大叔、霸王茶姬、黑白国王等。
卓可可宠物店吸引了不少人，当时看到店内坐了一排抱着小狗的年轻人。
室内蹦极这种健身新玩法也颇受市场欢迎。
三楼大多为健身、生活配套类品牌，如威尔仕健身、超级猩猩、芮普拉提等。
位于该层的MOYOMA摸幺喵撸猫馆也吸引了不少人驻足。
四楼则以网红餐饮为主，如太二酸菜鱼、湊湊火锅、胖哥俩、蛙来哒，费大厨还需要排队。
在公园道，目前在营的品牌不多，多以餐饮品牌为主，或许是因为深圳来福士广场公园一号是公寓，原来引进了不少教育培训品牌，现在有些处于关闭状态。
又因疫情原因，当时看到酒吧、KTV、电影院等比较封闭的场所已经暂停营业。
为何深圳来福士变化如此之大？
一、交通、导流便利，特别是周边环境得到极大改善。
地铁9号线开通后，对于深圳来福士来说，是有一定助力的，但又因9号线覆盖的范围小，其所能带来的地铁客流并不算多。
地铁12号线预计于今年年底开通，该条地铁线贯穿深圳西部南北，途径站点多达33个，未来或许能项目带来更多地铁人流。
相对而言，深圳来福士周边交通环境的改善，或许才是重要因素。
曾经，深圳来福士附近因地铁9、12号线施工，一直在挖坑修路，特别是项目门口就是站点，周边路况很糟糕，加之项目临近创业路与南海大道交汇处，一到高峰期，堵车就是常态。
上图拍于2019年，下图拍于今年7月24日
另外，项目旁边的南海公园，位于创业路以南、来福士广场以西、登良路以北、南光路以东，占地面积约8.25万㎡，直接将项目与周边割裂开来。
这样的情况下，不说远地方的客群，周边的人估计都不太愿意去。
如今，地铁开通，地面有地铁口直达商场门口。另外负一楼地铁口也将开启，这就相当于多了一个首层。
原来喜茶那处死角，也因过街天桥开通而多了导流入口。
南海公园对外开放，也成为周边居民休闲散步的去处。公园与商场无缝对接，这也是商场的潜在客群。
二、品牌的革新
如果说深圳来福士周边环境的改善是让人到达更便利，那品牌的变化就是不断吸引消费者重复到来的利器。
这两年，深圳来福士引进了不少新品牌。
据不完全统计，在餐饮方面，深圳来福士去年引进了丘大叔、阿香米线、野萃山、太二酸菜鱼、克茗冰室、廖记棒棒鸡、费大厨、鲜谭蒸汽石锅鱼、猪拉虎等；
在时尚零售方面，项目去年新增门店包括MLB、Converse、InShop、百武西Man等。
另外，受疫情影响，一些运动健身类品牌也受到消费者喜爱，去年深圳来福士就引进了威尔仕健身、深圳首家Jumplify室内蹦极馆。
根据深圳来福士微信公众号显示，今年至今，深圳来福士已经引进了7家新店，5家为餐饮品牌，其中韩国菜士大力为深圳首店。
从品牌上来看，深圳来福士在品牌引进方面加大了餐饮的比重，同时在品牌选择上更加年轻化、生活化，也更加偏向市场需求。
结语
商业的唯一捷径就是长期主义，持续不断的运营下去才有可能活得更久。
而在这其中，需要顺应市场需求，引进市场喜闻乐见的品牌，如深圳来福士曾经受限于周边环境，发展情况不太好，就算当时引进了莆田等米其林餐厅，也少有人去吃。
如今，深圳来福士周边环境大大改善，已经聚集起了大量周边居民，加上众多大众品牌，情况有了很大改观。
而在商业综合体越来越多的今天，以及疫情反复情况下，能将周边客群服务好，就已经是很大的成功了。
2、来福士购物中心，重庆来福士购物中心入驻品牌
做商业地产的人大概都听过，业界流传个段子：
华润像资本家；
太古像艺术家；
万达像工厂；
中粮像小资女；
凯德像金融家！
金融家似的商业地产开发和运营模式，是本着对所有投资者，所有利益关联方的盈利负责任的商业操持态度。
9月6日，这位“地产金融家”笔下又一“杰作”腾空出世——重庆来福士广场将正式开放购物中心部分。作为全球最大的来福士，不管是凯德集团240亿的投资，还是建筑高达350米，每一项数据都是十分惊人的。
作为新加坡本土房企的凯德，在新加坡拥有 19个商场，占比超过20%。你几乎一定会走进凯德的商场，Raffles City、ION Orchard、西城、狮城大厦、克拉码头、白沙浮广场······从亲民的社区Mall到高端的奢侈商场、从特色商业街到潮流综合体，应有尽有。
那么，在凯德超强操持能力背后，到底有什么妙招？
妙招一：
找准商场定位、做精细化生意
凯德能够在新加坡商业地产界屹立不倒，凭借的就是其多年来对旗下商场的精准定位，深度调研客群需求。以ION Orchard和狮城大厦为例，同样位于乌节路上，在规划定位和业态组合方面，两大项目不仅需要内部错位竞争， 还必须与这条路上的其他30个大大小小的购物中心形成差异化，挑战可想而知。
狮城大厦：钟爱家庭消费群，传承几代人记忆
ION Orchard：高端 轻奢，混搭的时尚
妙招二：
让创新业态成为商场最好客的“意外”
作为一个务实且与时俱进的企业，凯德会随着市场和消费者的不断变化，在开发运营过程中，根据需求进行创新性尝试，在业态上凸显项目的特色达到差异化竞争目的。
凯德在新加坡项目，几乎没有相似的，各具特色。如ION项目的天空观景台ION Sky、艺术陈列空间ION Station、星悦汇顶层可容纳5000人的表演艺术空间、白沙浮广场里的娱乐项目钓鱼钓虾、有屋顶植物园的西城等。
白沙浮广场：让钓鱼钓虾成为商场新潮
西城：把“植物园”搬上屋顶
妙招三：
最适合商场的品牌才是最好的
凯德集团在全球拥有102座商场，其招商数据库中拥有1.5万个商户租约，基本囊括了国际知名的高端时尚、潮流品牌、特色餐饮、主题体验、娱乐业态等。这些与凯德一同合作的品牌，也随着凯德商业布局和规模的扩大，一同发展和成长，绝大部分成为了凯德长期的战略合作伙伴。
在引进品牌方面，凯德方面会根据每个商场的定位需求，和品牌的独有特色，进行最为优质的匹配。在品牌选择中，倾向于优先选择市场接受程度高的品牌，满足消费者的需求为第一标准。那些高端的，但是生意不好的品牌，并不会成为凯德的重要考虑对象。
妙招四：
独特“内部标准”打造极致体验
对于凯德而言，开发并且运营好每一个商场，让其可持续发展才是重中之重。作为国际化的商业操盘公司，凯德在新加坡的多个项目能打造极致体验的标杆，其中更有凯德独有的“内部标准”。
在新加坡总部，凯德根据在全球积累的商业地产建设和运营经验，做了一个商业地产的标准化样板间，包含橱窗的标准设计、卫生间的入口及过道尺寸、洗手台的高度、化妆台灯光的照射角度等，都是以多年来的消费者体验之后，总结出的最为舒适的国际化标准。同时，还形成体系化的商业设计指南，从新加坡总部到全球各地的商业项目，都根据商业指南贯彻标准化，从一而终。
在凯德新加坡的商场，基本上开业4-5年就面临一个改造周期。这个改造，不仅仅是品牌的调整，还表现在商场硬件条件，如动线、地板、扶梯、栏杆、洗手间、室内灯光、物业外立面等。
妙招五：
打造智能化商场，与时俱进满足消费者需求
凯德集团2015年开始探索互联网 。2016年6月28日，凯德在青岛开出的凯德MALL·新都心，是凯德数字化战略实施的首个智能购物中心，依托凯德星O2O平台，打破购物时间和空间的限制，实现全程智能化体验。
结论：
不赚钱的商业都是耍流氓
众所周知，凯德在新加坡的商业项目几乎全部是跟基金捆绑的，商场的运营情况与投资者的收益息息相关。那么，凯德在商业运营管理的成绩如何?
一组数据来说明：
新加坡：凯德已开业的18家购物中心平均回报率达6%。
中国：上海、北京来福士满租回报率能达到7%-8%；
这个数据已经相当可观了。
■新闻纵深
从1.0到3.0 来福士在中国的进阶之路
来福士作为凯德的旗舰综合体品牌，从1986年在新加坡诞生到2004年首次进入中国至今，凯德来福士综合体在中国走过1.0版到3.0版的进阶之路。
凯德进军中国之初，中国市场还是百货为主要形态的时代。凯德集团给来福士1.0的定位为“城中之城”，致力于打造聚合多元功能的商业综合体，树立城市新地标。
■代表项目
上海来福士广场
开业时间：2003-11-01
商业面积：4.6万平方米
项目定位：摩登之城
项目地址：黄浦区西藏中路268号
业态组成：国际甲级办公楼、购物中心
北京来福士中心
开业时间：2009-06-05
商业面积：4万平方米
项目定位：范儿之城
项目地址：东城区东直门南大街1号
业态组成：国际甲级办公楼、购物中心、高端服务公寓
成都来福士广场
开业时间：2012-09-23
商业面积：7.4万平方米
项目定位：乐享之城
项目地址：武侯区人民南路四段三号
业态组成：国际甲级办公楼、购物中心、国际高端服务公寓、凯德·领邸
宁波来福士广场
开业时间：2012-09-29
商业面积：5.1万平方米
项目定位：潮甬之城
项目地址：江北区大庆南路99号
业态组成：国际甲级办公楼、购物中心、服务公寓
2016年底，凯德来福士启动品牌升级，面向未来重新定义综合体。来福士2.0版升级了品牌定位—“乐享其城”，运营理念由关注建筑转向更关注人性与体验，更加注重与城市人文相融合，致力于打造融合线上线下，引领智慧生活的社群联合体。
■代表项目
杭州来福士中心
开业时间：2017-04-27
商业面积：11.6万平方米
项目定位：趣之城
项目地址：江干区新业路228号
业态组成：国际超甲级办公楼、购物中心、服务公寓、五星级酒店、精品公寓、珍藏单位
深圳来福士广场
开业时间：2017-04
商业面积：7万平方米
项目定位：活力之城
项目地址：南山区南海大道2163号
业态组成：国际甲级办公楼、购物中心、商务公寓、酒店式服务公寓
上海长宁来福士广场
开业时间：2017-06-30
商业面积：12万平方米
项目定位：腔调之城
项目地址：长宁区长宁路1189号
业态组成：甲级写字楼、世界级购物商场
而今，来福士3.0时代已经到来，从人性体验服务上升到了城市服务功能，成为与城市命运紧密交织的城市共同体。3.0版不仅在体量上较之2.0版有所增加，还在空间运用和智能服务上作出了创新与升级。
■代表项目
重庆来福士广场
开业时间：2019-09
商业面积：23.5万平方米
项目定位：未来之城
项目地址：渝中区朝天门街道陕西路9号
业态组成：高端住宅、购物中心、甲级写字楼、酒店、服务公寓
北外滩来福士
开业时间：2020年
项目地址：上海虹口区北外滩
业态组成：写字楼、购物中心
面对未来，城市综合体内涵的广度和深度都在不断延伸，其所能释放的潜力也不可估量。新时代的综合体将会以何种面貌何种方式推动未来商业行业的发展和演变，让我们拭目以待。
上游新闻综合自商业地产网、赢商网、凤凰网房产等
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